IGP-M de Outubro de 2019 para reajustar seu aluguel de Novembro de 2019
Olá! Sejam bem vindo! Todos os meses anteriores temos publicado sobre o mercado da locação, com ênfase ao residencial. Houve uma alta na procura da locação residencial e comercial. Por tanto aqui vai uma dica muito importante! Neste último período a procura foi por imóveis pequenos (principalmente estúdios, flats ou apartamentos com 1 dormitório, casas com 2 dormitórios), na sua maioria semi decorados ou totalmente decorados, sempre ou na sua maioria, com pelo menos 1 vaga de garagem, sendo a preferência 2 vagas. O tamanho varia muito de região para região. Outro detalhe importante é quantidade de pessoas adultas morando num mesmo ambiente o que podemos chamar de tendência de “compartilhamento de espaço”.
A grande maioria precisa de ambientações para os seus pets. Esse tem sido o critério que está se tornando prioritário, e que mais chama a atenção de quem trabalha com locação. Porque o critério mais utilizado anteriormente, tinha sido para o espaço, ambientes e proximidades de escolas e creches. Um critério voltado à família e a educação infantil que ora está em segundo lugar.
Atenção! Idosos também tem se destacado na locação de imóveis decorados. Alguns preferem flats ou que se assemelhem a estes.
A procura por imóveis para a locação imediata tem sido mais exigente (estamos alertando para este fato todos os últimos meses). Embora muitos imóveis ainda estejam vazios, prontos para uma ocupação imediata, se estiverem desatualizados – ou melhor, se existirem necessidades básicas a serem reformadas, facilmente serão descartados da listagem de oportunidades – é o que temos alertados em meses anteriores.
É muito fácil errar na avaliação! Porque digo isto?
Porque na maioria das vezes o olhar está focado no imóvel e não no mercado que o imóvel está inserido. Um imóvel poderá servir para ser utilizado por diversas formas. Vi um imóvel ser alugado para um banco. O proprietário havia feito mudanças na sua estrutura para tal finalidade. O vizinho vendo a lucratividade dessa locação resolveu fazer o mesmo, não deu certo! Nenhum banco se interessou de ser vizinho de um concorrente. Isto ele não havia previsto, o imóvel está pronto e fechado.
No segmento comercial, fiquem atentos! Muitas mudanças estão ocorrendo, segmentos que precisavam de ambientes enormes com a chegada e implantação de novas tecnologias, a tendência é a utilização de pequenos ambientes ou ambientes fracionados. Ou, ainda ambientes que facilitem a sua utilização por pequenos espaços de tempo, como por exemplo, para reuniões rápidas ou treinamentos de apenas um dia. Será bom pesquisar estas novas oportunidades e tendências.
Por outro lado, a necessidade de locais para estocagem de pequenas mercadorias em regiões centrais estão crescendo a cada dia.
CALCULAR O REAJUSTE ANUAL DO SEU ALUGUEL DE OUTUBRO DE 2019 COM O IGP-M DE SETEMBRO DE 2019, PASSO-A-PASSO
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Passo-a-passo de forma didática
Este material é escrito de forma didática, publicado mensalmente, um passo-a-passo para facilitar a sua compreensão, com gráficos, imagens e vídeos.
E, mesmo assim, se houver dúvida, preencha o formulário no final desta publicação.
Seu aluguel passo-a-passo em outubro de 2019
Enquanto os contratos anuais terminam, consequentemente reajustes serão e deverão ser efetuados. Mas, como todo contrato, pense em negociar os preços. Veja os benefícios em aumentar o aluguel, bem como na negociação de não aumentar e sim preservar o bom pagador.
O que considerar para uma boa negociação?
Cada ano que passa seu imóvel está mais velho, e até provavelmente precisando fazer algo para se manter atrativo para as pessoas que querem alugar.
Isto acontece para todos!
Mas, se você proprietário que já tem um bom inquilino (locatário), deve preservar – poucos pagam e cuidam dos imóveis locados. Este merece seu crédito, seu apoio e portanto observe se convém reajustar, propor um aumento na renovação do contrato.
Para aqueles que são locatários, vale observar se compensa permanecer nesse contrato. Se existem outras ofertas, ou ainda outras oportunidades em outro local, que talvez lhe sirvam melhor daquele em que está neste momento. Caso contrário, a renovação será a melhor solução.
Quando a opção é mudar!
Existem decisões a serem tomadas ao final de um contrato. Tanto para o locador (proprietário), quanto para o inquilino (locatário).
- Permanecer e aceitar as propostas de reajuste ou até negociá-las
- Ou, procurar outro local, e mudar
Quando a opção é mudar, tudo deve ser muito bem calculado. Mesmo, quando se muda, dentro de um mesmo condomínio. Esta simples ação de se deslocar poderá afetar várias outras possibilidades.
Quando a opção é mudar, deve se ter consciência dessa necessidade. E tudo que isto vai implicar.
Sempre caneta na mão! Calcule tudo bem antes de começar.
Dúvidas! Dúvidas! Dúvidas! Porque a maioria não sabe como funciona um contrato de aluguel. Por isso, resolvi escrever esta explicação para cada mês.
As dúvidas surgem pela falta de informação!
Se prepare ...
Você precisa praticar. Faça isso agora. O que você vai precisar ter na sua mão agora:
- seu contrato de aluguel
- algo para você anotar: um papel, um caderno, um aplicativo, etc
- algo para calcular: uma calculadora ou planilha
Perguntas frequentes dos leitores
- Tem dúvida?
- Descubra primeiro qual é a sua data base ou aniversário do seu contrato para fazer o reajuste.
- Acesse Reajuste anual do meu aluguel? Qual é a data?
- Não!
- O reajuste se faz anualmente na sua data base ou seja no mês de aniversário do seu contrato.
- Acesse Reajuste anual do meu aluguel? Qual é a data?
Os reajustes para a locação são dois tipos:
- REAJUSTE ANUAL (para manter o poder de compra, em função da inflação ou deflação do período contratado, para tanto, usa-se um indexador – geralmente o IGP-M)
- REAJUSTE TRI-ANUAL (para assegurar a proporção da “renda” em função do valor de mercado do imóvel locado – que gira em torno de 0,5% a 1,1% para os imóveis residenciais)
Na hora de compor o contrato de locação tanto o Locador (Proprietário ou responsável pelo imóvel) como o Locatário (Inquilino) deverão escolher, de comum acordo, a forma que será estabelecida no que se refere aos reajustes durante o contrato ou na sua renovação anual. Por isso, não pode ficar mudando os detalhes durante o contrato firmado! Alguns escolhem pôr em seus contratos: “no maior índice” ou ainda uma relação de índices para serem escolhidos na hora do reajuste. Tudo isso leva a nulidade do contrato.
LEI DO INQUILINATO (LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991)
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
- Você vai multiplicar o índice IGP-M pelo seu aluguel e depois você soma o resultado ao aluguel, isso, uma vez por ano, na data base ou seja no aniversário do seu contrato
Observe os tipos de correção utilizados nos reajustes que são PROIBIDOS:
- É PROIBIDO reajustar seu aluguel pela variação cambial de uma moeda estrangeira;
- É PROIBIDO reajustar seu aluguel com base no salário mínimo.
LEI DO INQUILINATO (LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991)
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Vamos identificar o que já descobrimos sobre seu contrato até agora:
Data do início do Contrato: Novembro
Data do fim do Contrato: Outubro
Atualizando suas informações
Uma vez que você já saiba qual é o período do seu contrato, ou seja, início e fim, e que o seu contrato inicia em Novembro de cada ano, e termina em Outubro de cada ano, você precisa saber sobre o INDEXADOR. Normalmente o indexador mais usado para contratos de aluguel tanto residencial como comercial é o IGP-M Índice Geral de Preços – Mercado, que é publicado pela FGV Fundação Getúlio Vargas nos últimos dias de Outubro de cada ano.
Indexador: IGP-M
Quando o seu contrato possui uma referência, ou seja, um indexador, tal como o IGP-M/FGV, fica mais fácil para calcular o reajuste. Basta multiplicar o valor acumulado dos últimos 12 meses. Desta vez utilizaremos o IGP-M DE NOVEMBRO DE 2019.
Por que reajustar o aluguel?
Mas, por que é preciso reajustar seu aluguel? O reajuste faz com que o aluguel não fique defasado diante da inflação ou deflação.
Atenção! Este é apenas um “EXEMPLO”, o cálculo deste mês está a baixo, certo??
Saiba a diferença entre inflação e deflação:
- Na inflação, você precisará de mais dinheiro para pagar o mesmo valor (poder de compra) do início do contrato que firmou. Por exemplo, seu aluguel no início era R$ 500,00, depois de 12 meses, a inflação acumulada em 12 meses atingiu +10%, ou seja, para pagar o mesmo valor inicial, será preciso mais dinheiro. Veja, você vai precisar de mais R$ 50,00 (10%). Então, seu aluguel de R$ 500,00 passará para R$ 550,00;
- Já, na deflação, você precisará de menos dinheiro (o seu dinheiro valorizou, você terá mais poder de compra). Por exemplo, seu aluguel no início era R$ 500,00, depois de 12 meses, a inflação acumulada em 12 meses atingiu –10%, ou seja, para pagar o mesmo valor inicial, será preciso menos dinheiro. Veja, você vai precisar de menos R$ 50,00 (10%). Então, seu aluguel de R$ 500,00 passará para R$ 450,00
Oportunidade para você! Se está precisando de orientação, administração, assessoria ou até mesmo avaliação para sua locação oferecemos os seguintes serviços:
ORIENTAÇÃO SOBRE SEU ALUGUEL
Quando você precisa:
- tomar uma decisão sobre o que é melhor fazer para alugar bem seu imóvel
- e ainda não sabe o que fazer alugar ou vender?
- não sabe quanto vale seu aluguel?
- que tipo de contrato vai melhor lhe atender na futura locação?
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ADMINISTRAÇÃO DO SEU ALUGUEL
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- anunciar seu imóvel para o segmento correto
- elaboração de documentos necessários e contrato
- pesquisa e aplicação da melhor garantia
- acompanhamento e sugestões na manutenção do seu imóvel
- vistoria na entrada e na saída do locatário
ASSESSORIA PARA O SEU CONTRATO DE LOCAÇÃO
Se você precisa de uma assessoria
- para o seu contrato,
- não está entendendo e existem muitas dúvidas
- ou, se a redação do seu contrato está muito “estranha” e você precisa de um auxílio para resolver
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AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA PARA LOCAÇÃO DO SEU IMÓVEL
Se você precisa de uma avaliação imobiliária
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- até quanto investir nesse imóvel para que valha mais seu aluguel
- o por que não está alugando
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PRIMEIRO PASSO! IGP-M DE OUTUBRO DE 2019:
Já conseguimos algumas informações importantes!
Por isso, descobrimos três informações importantes sobre seu contrato até agora:
- Data do início do Contrato: Novembro
- Data do fim do Contrato: Outubro
- Índice a ser utilizado: IGP-M de Outubro
Observação!
SEGUNDO PASSO! IGP-M DE OUTUBRO DE 2019:
Para acessar a Tabela Histórica do IGP-M
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IGP-M DE OUTUBRO DE 2019: O REAJUSTE ANUAL DO SEU ALUGUEL PARA CONTRATOS FIRMADOS EM NOVEMBRO
Todos os meses, nos seus últimos dias, são publicados as informações do boletim da IBRE/FGV sobre o indexador
Depois desta informação, o que você deve fazer?
Em primeiro lugar é entender os tipos de reajustes para o seu aluguel tanto residencial como comercial!
IGP-M DE OUTUBRO DE 2019: Reajuste anual
Este reajuste é para manter o poder de compra em função da inflação ou deflação do período do contrato
Este reajuste ocorre uma vez por ano no mês de aniversário do seu contrato ou DATA BASE.
Lembre-se que você mora 30 dias, depois paga pelo período que morou.
NÃO pode pagar para morar!
A Lei do Inquilinato é clara em dizer que você mora e depois paga pelo uso.
LEI DO INQUILINATO (LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991)
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.
Na maioria dos contratos de locação, tanto residencial como comercial, o IGP-M é o indexador mais utilizado, pois é o que mais reflete a variação econômica para este segmento.
VAMOS CALCULAR COM O IGP-M DE OUTUBRO DE 2019: CONTRATOS FIRMADOS EM NOVEMBRO
Portanto, para os contratos firmados em NOVEMBRO de cada ano, serão feitos os seguintes cálculos:
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Passo-a-passo o cálculo
- TRANSFORME A PORCENTAGEM EM DECIMAL:
3,15% dividido por 100 = 0,0315
- MULTIPLIQUE PELO ALUGUEL:
R$ 500 x 0,0315 = R$ 15,75
- AGORA, SOME O ALUGUEL + REAJUSTE:
R$ 500 + R$ 15,75 = R$ 515,75
Resumo:
Portanto,
- o aluguel reajustado passará de R$ 500 para R$ 515,75 mensais
- para o período de Novembro/2019 a Outubro/2020,
- sendo o seu primeiro vencimento em Dezembro/2019.
- Você está utilizando o IGP-M DE OUTUBRO DE 2019!
Agora é a sua vez de calcular o seu aluguel. Vamos lá?
NÃO SE ESQUEÇA DO RECIBO!!!
Quanto ao recibo de pagamento do aluguel funciona assim: Aluguel pago, gera-se um recibo por parte do Locador ou Administrador.
Isto é obrigatório!!!!
LEI DO INQUILINATO (LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991)
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses
a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I – recusar se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos
Se precisar de um modelo de recibo, receba agora mesmo pelo email abaixo cadastrado IMEDIATAMENTE após preencher este formulário:
Reajuste tri-anual para assegurar a proporção do aluguel com o valor do imóvel
Como funciona
Faça o cálculo
LEI DO INQUILINATO (LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991) Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá–lo ao preço de mercado.
Ao preencher este formulário, você receberá imediatamente o seu “exemplo de comunicado”! E pronto! Só adaptar À sua realidade.
ATENÇÃO!!! Se você é LOCADOR (proprietário ou administrador de locação), comunique a forma do reajuste que será adotada para o(s) LOCATÁRIOS (inquilinos)
Tanto o proprietário como a administradora da locação do imóvel, devem enviar um aviso com até 30 dias de antecedência ao inquilino e ao seu fiador comunicando a forma do reajuste que será adotado.
Procure desenvolver um calendário de compromissos com os contratos e a locação.
Para a Data Base: OUTUBRO, este aviso deverá ser feito até dia 30 de AGOSTO! Neste prazo o inquilino e seu fiador poderão:
- aceitar esta proposta de continuidade com o reajuste proposto, ou
- apresentar uma contra-proposta, ou
- negar a proposta escolhendo sair do imóvel após o término do contrato.
Você poderá copiar um modelo de aviso que vai direto para o seu email agora mesmo: COMUNICADO DE REAJUSTE ANUAL DO ALUGUEL
Como eu posso saber se já está na hora de fazer uma avaliação a preço de mercado?
TABELA DAS DATAS PARA REAJUSTE DO SEU ALUGUEL
| Período | Meses de Contrato | Indexador |
| NOV/16 – OUT/17 | 12 meses | INÍCIO DE CONTRATO |
| NOV/17 – OUT/18 | 24 meses | IGPM/FGV |
| NOV/18 – OUT/19 | 36 meses | IGPM/FGV |
| NOV/19 – OUT/20 | 12 meses | Valor de Mercado |
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
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Neste momento de reajuste, o proprietário (locador) e o inquilino (locatário) contratam um corretor de imóveis avaliador para lhes apresentar uma avaliação do imóvel no VALOR DE MERCADO, bem como o valor de mercado para a locação do imóvel em referência. A avaliação imobiliária custa em torno de 3% do valor do imóvel. Será gerado um documento sob a responsabilidade do corretor de imóveis perito avaliador credenciado, por isso é cobrado honorário por este serviço.
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- Reajuste do seu aluguel
- Respondendo suas dúvidas
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