Reajuste de aluguel de Janeiro de 2020 pelo IGP-M de Dezembro de 2019
IGP-M de Dezembro de 2019 para reajustar seu aluguel de Janeiro de 2020
Desejamos a todos um Feliz 2020! O mercado imobiliário no segmento locação tanto residencial com comercial está aquecido como nos últimos meses. Imóveis que por anos ficaram parados e imóveis novos, que recentemente foram entregues, estão sendo reformados, em alguns casos até mobiliados e locados (já dissemos isto em postagens anteriores – o ano inteiro – e voltamos a repetir). Novas adaptações estão ocorrendo e negócios estão sendo realizados – mais rápidos que em meses anteriores.
A procura por imóveis para a locação imediata tem sido mais exigente (estamos alertando para este fato todos os últimos meses). Embora muitos imóveis ainda estejam vazios, prontos para uma ocupação imediata, se estiverem desatualizados – ou melhor, se existirem necessidades básicas a serem reformadas, facilmente serão descartados da listagem de oportunidades – é o que temos alertados em meses anteriores.
É muito fácil errar na avaliação! Porque digo isto?
Porque na maioria das vezes o olhar está focado no imóvel e não no mercado que o imóvel está inserido. Um imóvel poderá servir para ser utilizado por diversas formas. Vi um imóvel ser alugado para um banco. O proprietário havia feito mudanças na sua estrutura para tal finalidade. O vizinho vendo a lucratividade dessa locação resolveu fazer o mesmo, não deu certo! Nenhum banco se interessou de ser vizinho de um concorrente. Isto ele não havia previsto, o imóvel está pronto e fechado.
No segmento comercial, fiquem atentos! Muitas mudanças estão ocorrendo, segmentos que precisavam de ambientes enormes com a chegada e implantação de novas tecnologias, a tendência é a utilização de pequenos ambientes ou ambientes fracionados. Ou, ainda ambientes que facilitem a sua utilização por pequenos espaços de tempo, como por exemplo, para reuniões rápidas ou treinamentos de apenas um dia. Será bom pesquisar estas novas oportunidades e tendências.
Por outro lado, a necessidade de locais para estocagem de pequenas mercadorias em regiões centrais estão crescendo a cada dia.
CALCULAR O REAJUSTE ANUAL DO SEU ALUGUEL DE JANEIRO DE 2020 COM O IGP-M DE DEZEMBRO DE 2019, PASSO-A-PASSO
Passo-a-passo de forma didática
Este material é escrito de forma didática, publicado mensalmente, um passo-a-passo para facilitar a sua compreensão, com gráficos, imagens e vídeos.
E, mesmo assim, se houver dúvida, preencha o formulário no final desta publicação.
Seu aluguel passo-a-passo em setembro de 2019
Enquanto os contratos anuais terminam, consequentemente reajustes serão e deverão ser efetuados. Mas, como todo contrato, pense em negociar os preços. Veja os benefícios em aumentar o aluguel, bem como na negociação de não aumentar e sim preservar o bom pagador.
O que considerar para uma boa negociação?
Cada ano que passa seu imóvel está mais velho, e até provavelmente precisando fazer algo para se manter atrativo para as pessoas que querem alugar.
Isto acontece para todos!
Mas, se você proprietário que já tem um bom inquilino (locatário), deve preservar – poucos pagam e cuidam dos imóveis locados. Este merece seu crédito, seu apoio e portanto observe se convém reajustar, propor um aumento na renovação do contrato.
Para aqueles que são locatários, vale observar se compensa permanecer nesse contrato. Se existem outras ofertas, ou ainda outras oportunidades em outro local, que talvez lhe sirvam melhor daquele em que está neste momento. Caso contrário, a renovação será a melhor solução.
Dúvidas! Dúvidas! Dúvidas! Porque a maioria não sabe como funciona um contrato de aluguel. Por isso, resolvi escrever esta explicação para cada mês.
As dúvidas surgem pela falta de informação!
Algumas informações importantes serão utilizadas, a principal para este passo-a-passo é o indexador IGP-M. Ele foi publicado no final de dezembro de 2019, por isso, chamado de IGP-M DE DEZEMBRO DE 2019, publicado pela FGV Fundação Getúlio Vargas. Vamos lhe ajudar, neste passo-a-passo, a solucionar o cálculo do reajuste do seu aluguel e todos os procedimentos necessários, tanto para o inquilino (LOCATÁRIO), como para o proprietário (LOCADOR).
Se prepare ...
Você precisa praticar. Faça isso agora. O que você vai precisar ter na sua mão agora:
- seu contrato de aluguel
- algo para você anotar: um papel, um caderno, um aplicativo, etc
- algo para calcular: uma calculadora ou planilha
Vamos identificar o que já descobrimos sobre seu contrato até agora:
Data do início do Contrato: Janeiro
Data do fim do Contrato: Dezembro
Atualizando suas informações
Uma vez que você já saiba qual é o período do seu contrato, ou seja, início e fim, e que o seu contrato inicia em Outubro de cada ano, e termina em Agosto de cada ano, você precisa saber sobre o INDEXADOR. Normalmente o indexador mais usado para contratos de aluguel tanto residencial como comercial é o IGP-M Índice Geral de Preços – Mercado, que é publicado pela FGV Fundação Getúlio Vargas nos últimos dias de Setembro de cada ano.
Indexador: IGP-M
Quando o seu contrato possui uma referência, ou seja, um indexador, tal como o IGP-M/FGV, fica mais fácil para calcular o reajuste. Basta multiplicar o valor acumulado dos últimos 12 meses. Desta vez utilizaremos o IGP-M DE OUTUBRO DE 2019.
PRIMEIRO PASSO! IGP-M DE DEZEMBRO DE 2019:
Já conseguimos algumas informações importantes!
Por isso, descobrimos três informações importantes sobre seu contrato até agora:
- Data do início do Contrato: Janeiro
- Data do fim do Contrato: Dezembro
- Índice a ser utilizado: IGP-M de Dezembro
Observação!
SEGUNDO PASSO! IGP-M DE DEZEMBRO DE 2019:
Para acessar a Tabela Histórica do IGP-M
IGP-M DE DEZEMBRO DE 2019: O REAJUSTE ANUAL DO SEU ALUGUEL PARA CONTRATOS FIRMADOS EM JANEIRO
Todos os meses, nos seus últimos dias, são publicados as informações do boletim da IBRE/FGV sobre o indexador “O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) subiu 2,09% em dezembro, percentual superior ao apurado em novembro, quando a taxa foi de 0,30%. De janeiro a dezembro de 2019, o índice acumulou alta de 7,30%. Em dezembro de 2018, o índice havia caído 1,08% no mês e acumulava alta de 7,54% em 12 meses.”
Depois desta informação, o que você deve fazer?
Em primeiro lugar é entender os tipos de reajustes para o seu aluguel tanto residencial como comercial!
IGP-M DE DEZEMBRO DE 2019: Reajuste anual
Este reajuste é para manter o poder de compra em função da inflação ou deflação do período do contrato
Este reajuste ocorre uma vez por ano no mês de aniversário do seu contrato ou DATA BASE.
Lembre-se que você mora 30 dias, depois paga pelo período que morou.
NÃO pode pagar para morar!
A Lei do Inquilinato é clara em dizer que você mora e depois paga pelo uso.
LEI DO INQUILINATO (LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991)
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.
Na maioria dos contratos de locação, tanto residencial como comercial, o IGP-M é o indexador mais utilizado, pois é o que mais reflete a variação econômica para este segmento.
VAMOS CALCULAR COM O IGP-M DE DEZEMBRO DE 2019: CONTRATOS FIRMADOS EM JANEIRO DE 2020
Portanto, para os contratos firmados em DEZEMBRO de cada ano, serão feitos os seguintes cálculos:
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Passo-a-passo o cálculo
- TRANSFORME A PORCENTAGEM EM DECIMAL:
7,30% dividido por 100 = 0,0730
- MULTIPLIQUE PELO ALUGUEL:
R$ 500 x 0,0730 = R$ 36,50
- AGORA, SOME O ALUGUEL + REAJUSTE:
R$ 500 + R$ 36,50 = R$ 536,50
Resumo:
Portanto,
- o aluguel reajustado passará de R$ 500 para R$ 536,50 mensais
- para o período de Janeiro/2020 a Dezembro/2020,
- sendo o seu primeiro vencimento em Fevereiro/2020.
- Você está utilizando o IGP-M DE DEZEMBRO DE 2020!
Agora é a sua vez de calcular o seu aluguel. Vamos lá?
NÃO SE ESQUEÇA DO RECIBO!!!
Quanto ao recibo de pagamento do aluguel funciona assim: Aluguel pago, gera-se um recibo por parte do Locador ou Administrador.
Se precisar de um modelo de recibo, receba agora mesmo por email:
Isto é obrigatório!!!!
LEI DO INQUILINATO (LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991)
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses
a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I – recusar se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos
ATENÇÃO!!! comunique a forma do reajuste que será adotada
Tanto o proprietário como a administradora da locação do imóvel, devem enviar um aviso com até 30 dias de antecedência ao inquilino e ao seu fiador comunicando a forma do reajuste que será adotado.
Procure desenvolver um calendário de compromissos com os contratos e a locação.
Para a Data Base: SETEMBRO, este aviso deverá ser feito até dia 31 de JULHO! Neste prazo o inquilino e seu fiador poderão:
- aceitar esta proposta de continuidade com o reajuste proposto, ou
- apresentar uma contra-proposta, ou
- negar a proposta escolhendo sair do imóvel em até 30 dias após o término do contrato.
Você poderá copiar um modelo de aviso que vai direto para o seu email agora mesmo: COMUNICADO DE REAJUSTE ANUAL DO ALUGUEL
Como eu posso saber se já está na hora de fazer uma avaliação a preço de mercado?
TABELA DAS DATAS PARA REAJUSTE DO SEU ALUGUEL
| Período | Meses de Contrato | Indexador |
| OUT/16 – SET/17 | 12 meses | INÍCIO DE CONTRATO |
| OUT/17 – SET/18 | 24 meses | IGPM/FGV |
| OUT/18 – SET/19 | 36 meses | IGPM/FGV |
| OUT/19 – SET/20 | 12 meses | Valor de Mercado |
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
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Neste momento de reajuste, o proprietário (locador) e o inquilino (locatário) contratam um corretor de imóveis avaliador para lhes apresentar uma avaliação do imóvel no VALOR DE MERCADO, bem como o valor de mercado para a locação do imóvel em referência. Será gerado um documento sob a responsabilidade do corretor de imóveis perito avaliador credenciado, por isso é cobrado honorário por este serviço.
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