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28 de novembro de 2019

Reajuste de aluguel de Dezembro de 2019 pelo IGP-M de Novembro de 2019

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Category: 2019, IGP-M, Reajuste de Aluguel em 2019


IGP-M de Novembro de 2019 para reajustar seu aluguel de Dezembro de 2019

Estamos terminando o ano de 2019 com o mercado imobiliário se mostrando com uma grande e forte reação, locação residencial  e comercial com pouca vacância. Além do aumento das vendas de lançamentos, e consequentemente uma severa diminuição dos estoques de prontos e redução do endividamento.

Adicionalmente, neste ano houve captação recorde por parte de incorporadoras de mais de 4 bilhões em ofertas de ações destinadas à realização de novos empreendimentos.

Diante da queda dos juros, vem ocorrendo uma grande procura por investidores na aquisição de imóveis para uso próprio ou renda.

Como consequência direta, aumentaram também as negociações de terrenos para desenvolvimento de novos negócios imobiliários, em especial na cidade de São Paulo.

A procura por imóveis para a locação imediata tem sido mais exigente (estamos alertando para este fato em quase todos os meses de 2019). Embora alguns imóveis ainda estejam vazios, prontos para uma ocupação imediata, se estiverem desatualizados – ou melhor, se existirem necessidades básicas a serem reformadas, facilmente serão descartados da listagem de oportunidades – é o que temos alertados em meses anteriores.

É muito fácil errar na avaliação! Porque digo isto?

Porque na maioria das vezes o olhar está focado no imóvel e não no mercado que o imóvel está inserido. Um imóvel poderá servir para ser utilizado por diversas formas. Vi um imóvel ser alugado para um banco. O proprietário havia feito mudanças na sua estrutura para tal finalidade. O vizinho vendo a lucratividade dessa locação resolveu fazer o mesmo, não deu certo! Nenhum banco se interessou de ser vizinho de um concorrente. Isto ele não havia previsto, o imóvel está pronto e fechado.

No segmento comercial, fiquem atentos! Muitas mudanças estão ocorrendo, segmentos que precisavam de ambientes enormes com a chegada e implantação de novas tecnologias, a tendência é a utilização de pequenos ambientes ou ambientes fracionados. Ou, ainda ambientes que facilitem a sua utilização por pequenos espaços de tempo, como por exemplo, para reuniões rápidas ou treinamentos de apenas um dia. Será bom pesquisar estas novas oportunidades e tendências.

Por outro lado, a necessidade de locais para estocagem de pequenas mercadorias em regiões centrais estão crescendo a cada dia. (insistimos neste fato! Fica a dica)

CALCULAR O REAJUSTE ANUAL DO SEU ALUGUEL DE DEZEMBRO DE 2019 COM O IGP-M DE NOVEMBRO DE 2019, PASSO-A-PASSO

Passo-a-passo de forma didática

Este material é escrito de forma didática, publicado mensalmente, um passo-a-passo para facilitar a sua compreensão, com gráficos, imagens e vídeos.
E, mesmo assim, se houver dúvida, preencha o formulário no final desta publicação.

Seu aluguel passo-a-passo em dezembro de 2019

Muita gente pergunta “como se faz o reajuste do contrato do meu aluguel?” Muitas dúvidas surgem nesse momento!
Duvida

Dúvidas! Dúvidas! Dúvidas! Porque a maioria não sabe como funciona um contrato de aluguel. Por isso, resolvi escrever esta explicação para cada mês.

As dúvidas surgem pela falta de informação!

Algumas informações importantes serão utilizadas, a principal para este passo-a-passo é o indexador IGP-M. Ele foi publicado no final de setembro de 2019, por isso, chamado de IGP-M DE SETEMBRO DE 2019, publicado pela FGV Fundação Getúlio Vargas. Vamos lhe ajudar, neste passo-a-passo, a solucionar o cálculo do reajuste do seu aluguel e todos os procedimentos necessários, tanto para o inquilino (LOCATÁRIO), como para o proprietário (LOCADOR).
Como calcular o reajuste do aluguel pelo igpm

Se prepare …

Você precisa praticar. Faça isso agora. O que você vai precisar ter na sua mão agora:

  • seu contrato de aluguel
  • algo para você anotar: um papel, um caderno, um aplicativo, etc
  • algo para calcular: uma calculadora ou planilha

Vamos identificar o que já descobrimos sobre seu contrato até agora:
Data do início do Contrato: Dezembro
Data do fim do Contrato: Novembro

Atualizando suas informações

Uma vez que você já saiba qual é o período do seu contrato, ou seja, início e fim, e que o seu contrato inicia em Dezembro de cada ano, e termina em Novembro de cada ano, você precisa saber sobre o INDEXADOR. Normalmente o indexador mais usado para contratos de aluguel tanto residencial como comercial é o IGP-M Índice Geral de Preços – Mercado, que é publicado pela FGV Fundação Getúlio Vargas nos últimos dias de Novembro de cada ano.

Indexador: IGP-M

Quando o seu contrato possui uma referência, ou seja, um indexador, tal como o IGP-M/FGV, fica mais fácil para calcular o reajuste. Basta multiplicar o valor acumulado dos últimos 12 meses. Desta vez utilizaremos o IGP-M DE OUTUBRO DE 2019.

Primeiro Passo

PRIMEIRO PASSO! IGP-M DE NOVEMBRO DE 2019:

Já conseguimos algumas informações importantes!
Por isso, descobrimos três informações importantes sobre seu contrato até agora:

  • Data do início do Contrato: Dezembro
  • Data do fim do Contrato: Novembro
  • Índice a ser utilizado: IGP-M de Novembro

Observação!

Observe atentamente de acordo com a data que inicia o seu contrato de aluguel se houver dúvida acesse Reajuste anual do meu aluguel? Qual é a data?

SEGUNDO PASSO! IGP-M DE NOVEMBRO DE 2019:


As vantagens aumentam quando as informações são precisas. Quando as orientações profissionais dinamizam suas decisões. Portanto, trabalhar com a DERVILLE Imóveis torna-se um grande passo para o sucesso nos seus negócios imobiliários.

Para acessar a Tabela Histórica do IGP-M


Clique aqui

Segundo passo

IGP-M DE NOVEMBRO DE 2019: O REAJUSTE ANUAL DO SEU ALUGUEL PARA CONTRATOS FIRMADOS EM DEZEMBRO

Todos os meses, nos seus últimos dias, são publicados as informações do boletim da IBRE/FGV sobre o indexador “O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) variou 0,30% em novembro, percentual inferior ao apurado em outubro, quando a taxa foi de 0,68%. Com este resultado, o IGP-M acumulada alta de 5,11% no ano e de 3,97% nos últimos 12 meses. Em novembro de 2018, o índice havia caído 0,49% no mês e acumulava alta de 9,68% em 12 meses.”

Depois desta informação, o que você deve fazer?

Em primeiro lugar é entender os tipos de reajustes para o seu aluguel tanto residencial como comercial!

Reajuste Anual do Meu Aluguel

IGP-M DE NOVEMBRO DE 2019: Reajuste anual

Este reajuste é para manter o poder de compra em função da inflação ou deflação do período do contrato

Este reajuste ocorre uma vez por ano no mês de aniversário do seu contrato ou DATA BASE.

Lembre-se que você mora 30 dias, depois paga pelo período que morou.

NÃO pode pagar para morar!

A Lei do Inquilinato é clara em dizer que você mora e depois paga pelo uso.

LEI DO INQUILINATO (LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991)

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

Na maioria dos contratos de locação, tanto residencial como comercial, o IGP-M é o indexador mais utilizado, pois é o que mais reflete a variação econômica para este segmento.

Como calcular o reajuste do aluguel pelo igpm

VAMOS CALCULAR COM O IGP-M DE NOVEMBRO DE 2019: CONTRATOS FIRMADOS EM SETEMBRO

Portanto, para os contratos firmados em SETEMBRO de cada ano, serão feitos os seguintes cálculos:

  • Data do início do Contrato: Dezembro
  • Data do fim do Contrato: Novembro
  • Índice a ser utilizado: IGP-M DE DEZEMBRO DE 2019
  • Data Base (Aniversário) do Contrato: Dezembro
  • Data de Reajuste do Contrato: Dezembro/2019
  • Data do Vencimento do Aluguel reajustado: 05/Janeiro/2020 (pode ser outra data como por exemplo no quinto dia útil, mas tem que ser em Janeiro/2020 – ou ainda, será a data que você vai pagar o aluguel – veja lá no seu contrato: pode ser “quinto dia útil”, dia 10, ou outro dia)
  • Aluguel Atual: R$ 500 (EXEMPLO)
  • IGP-M acumulado nos últimos 12 meses: 3,97% (em decimais 0,0397)

Passo-a-passo o cálculo

  1. TRANSFORME A PORCENTAGEM EM DECIMAL:
    3,97% dividido por 100 = 0,0397
  2. MULTIPLIQUE PELO ALUGUEL:
    R$ 500 x 0,0397 = R$ 19,85
  3. AGORA, SOME O ALUGUEL + REAJUSTE:
    R$ 500 + R$ 19,85 = R$ 519,85

Resumo:

Portanto,

  • o aluguel reajustado passará de R$ 500 para R$ 519,85 mensais
  • para o período de Dezembro/2019 a Novembro/2020,
  • sendo o seu primeiro vencimento em Janeiro/2020.
  • Você está utilizando o IGP-M DE NOVEMBRO DE 2019!

Agora é a sua vez de calcular o seu aluguel. Vamos lá?

NÃO SE ESQUEÇA DO RECIBO!!!

Quanto ao recibo de pagamento do aluguel  funciona assim: Aluguel pago, gera-se um recibo por parte do Locador ou Administrador.

Isto é obrigatório!!!!

Recibo

LEI DO INQUILINATO (LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991)

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses
a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

I – recusar se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos

Se precisar de um modelo de recibo, receba agora mesmo por email:


Outro reajuste é pelo valor de mercado que ocorre a cada 36 meses de contrato.

Reajuste tri-anual para assegurar a proporção do aluguel com o valor do imóvel

Como funciona

Entendendo que a cada 3 (três) anos ou 36 (trinta e seis) meses, muitas coisas podem mudar. Inflação ou deflação na economia. Quando a inflação ocorre, você vai precisar de mais dinheiro para comprar a mesma coisa que você comprava antes, então o preço sobe. Mas, se houver deflação, ocorrerá o contrário, o dinheiro valoriza, e com pouco dinheiro você comprará a mesma coisa, então os preços abaixam.

Faça o cálculo

Se você é proprietário de um imóvel e pretende ter renda com a locação então você deverá fazer um cálculo sobre o preço atual do seu imóvel. Vamos supor que seu imóvel valha em torno de R$ 105.180,00 e você pretenda ter uma renda de 0,5% (meio por cento) mensal. Num cálculo simples, teremos R$ 525,90. Claro que neste cálculo desprezamos uma série de fatores que não foram levados em conta. Mas, só para você ter uma ideia como isso funciona.
Antes de estabelecer um valor para o seu aluguel, peça um orçamento e contrate nossos serviços de “Avaliação Imobiliária para Locação”. Tanto residencial como comercial, como industrial, como rural.

LEI DO INQUILINATO (LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991)
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustálo ao preço de mercado.

ATENÇÃO!!! comunique a forma do reajuste que será adotada

Tanto o proprietário como a administradora da locação do imóvel, devem enviar um aviso com até 30 dias de antecedência ao inquilino e ao seu fiador comunicando a forma do reajuste que será adotado.

Procure desenvolver um calendário de compromissos com os contratos e a locação.

Para a Data Base: SETEMBRO, este aviso deverá ser feito até dia 31 de JULHO! Neste prazo o inquilino e seu fiador poderão:

  1. aceitar esta proposta de continuidade com o reajuste proposto, ou
  2. apresentar uma contra-proposta, ou
  3. negar a proposta escolhendo sair do imóvel em até 30 dias após o término do contrato.

Você poderá copiar um modelo de aviso que vai direto para o seu email agora mesmo: COMUNICADO DE REAJUSTE ANUAL DO ALUGUEL

Como eu posso saber se já está na hora de fazer uma avaliação a preço de mercado?

TABELA DAS DATAS PARA REAJUSTE DO SEU ALUGUEL

Você deve ter um administrador para os contratos e para seus imóveis. Locação não é brincadeira. Você não pode negligenciar a renda do seu patrimônio. Você precisa de alguém que cuide de cada detalhe. Não basta conseguir um inquilino que pague em dia se o seu imóvel está sendo desvalorizado todos os dias! Agora veja se é o seu caso:

Período Meses de Contrato Indexador
DEZ/16 – NOV/17 12 meses INÍCIO DE CONTRATO
DEZ/17 – NOV/18 24 meses IGPM/FGV
DEZ/18 – NOV/19 36 meses IGPM/FGV
DEZ/19 – NOV/20 12 meses Valor de Mercado

igp m fgv

Acesse agora  a TABELA HISTÓRICA do IGP-M pelo ano da sua publicação

Agora que você chegou até o final, deixe seu comentário. Se gostou ou se não gostou. Ou se faltou algo importante. Ou ainda, se ficou alguma dúvida, para que possamos lhe ajudar. Escreva …

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