PARA ALUGAR BEM SEU IMÓVEL

Pare e pense: para quem você quer alugar seu imóvel

Pare e pense: para quem você quer alugar seu imóvel? Quanto

você terá de renda nessa locação?

PARA ALUGAR BEM SEU IMÓVEL

Para alugar bem seu imóvel é preciso entender o processo de
locação, e para isso precisamos entender o principal fator: o inquilino.

Simplesmente querer alugar, corre o risco de fazer um
péssimo negócio se não for bem planejado.

Sim, alugar imóveis é um negócio, um negócio imobiliário,
que requer competência para executá-lo.

Como todo negócio, é um risco e também deverá ser rentável.

Como será rentável? Se você, desde o primeiro instante
pensar que se trata de um negócio rentável. Precisa de planejamento.
Simplesmente alugar, nem sempre funciona.

O INQUILINO

Primeiro, vamos pensar no inquilino e como identificá-lo!

Observe que os inquilinos, ou locatários, ou seja, pessoas
físicas ou jurídicas, que irão utilizar um imóvel que não lhes pertence, para
um uso determinado. Estes, possuem diversos e
complexos interesses e necessidades. Por isso, você terá que definir uma
finalidade de uso. Pode ser para moradia, para instalação de uma empresa ou
indústria, se pensarmos no contexto urbano.

Portanto, o inquilino, será aquele que identificará o seu
imóvel como algo importante para sua decisão de alugar.

A LOCAÇÃO PARA USO RESIDENCIAL

Vamos, inicialmente, pensar no inquilino, pessoa física, que
pretenda alugar um imóvel para o uso residencial.

Vamos melhorar um pouco essa informação e após afunilar para
que você consiga se aproximar das suas conclusões.

POR EXEMPLO

Vamos pensar num trabalhador, que mora em Curitiba, no
Paraná.

Assim vamos analisar seu potencial nos baseando na
quantidade de salários mínimos que o inquilino arrecada por mês, para provar
como renda por família.

Neste comparativo, colocamos a possibilidade de que apenas
30% da sua renda seja destinada para as despesas da
locação. Sem separar as despesas como taxas entre outras despesas. Considerando
um todo, neste 30% da sua renda.

QUADRO 1 – RENDA DE 0,5%

Por outro lado, consideraremos que os proprietários farão um
cálculo clássico de renda de locação sobre o valor dos seus imóveis em 0,5%.

Uma breve pesquisa nos revela, o
que registramos nas colunas de imóveis disponíveis, casas e apartamentos, em
13/01/2016. Universo de casas e apartamentos para locação residencial em
Curitiba/PR, sem separar por bairros, sem separar pela metragem ou número de
dormitórios. São 29.297, imóveis para locação, sendo 12.006 casas e 17.291
apartamentos.

Agora observe o quadro abaixo:

SM

Renda

30%

Aluguel 0,5%

Valor do Imóvel

Casas

Ap

1

R$ 788,00

R$ 236,40

R$ 235,00

R$ 47.000,00

0

0

2

R$ 1.576,00

R$ 472,80

R$ 450,00

R$ 90.000,00

5

0

3

R$ 2.364,00

R$ 709,20

R$ 700,00

R$ 140.000,00

1265

1090

4

R$ 3.152,00

R$ 945,60

R$ 900,00

R$ 180.000,00

1322

1649

5

R$ 3.940,00

R$ 1.182,00

R$ 1.100,00

R$ 220.000,00

2224

4435

6

R$ 4.728,00

R$ 1.418,40

R$ 1.400,00

R$ 280.000,00

2102

3823

7

R$ 5.516,00

R$ 1.654,80

R$ 1.600,00

R$ 320.000,00

1101

1901

8

R$ 6.304,00

R$ 1.891,20

R$ 1.800,00

R$ 360.000,00

1008

1977

9

R$ 7.092,00

R$ 2.127,60

R$ 2.100,00

R$ 420.000,00

748

1263

10

R$ 7.880,00

R$ 2.364,00

R$ 2.300,00

R$ 460.000,00

633

784

11

R$ 8.668,00

R$ 2.600,40

R$ 2.600,00

R$ 520.000,00

432

87

12

R$ 9.456,00

R$ 2.836,80

R$ 2.800,00

R$ 560.000,00

214

84

13

R$ 10.244,00

R$ 3.073,20

R$ 3.000,00

R$ 600.000,00

105

64

14

R$ 11.032,00

R$ 3.309,60

R$ 3.300,00

R$ 660.000,00

102

67

15

R$ 11.820,00

R$ 3.546,00

R$ 3.500,00

R$ 700.000,00

203

11

16

R$ 12.608,00

R$ 3.782,40

R$ 3.700,00

R$ 740.000,00

254

13

17

R$ 13.396,00

R$ 4.018,80

R$ 4.000,00

R$ 800.000,00

114

12

18

R$ 14.184,00

R$ 4.255,20

R$ 4.250,00

R$ 850.000,00

94

14

19

R$ 14.972,00

R$ 4.491,60

R$ 4.400,00

R$ 880.000,00

54

12

20

R$ 15.760,00

R$ 4.728,00

R$ 4.700,00

R$ 940.000,00

26

5

QUADRO 2 – RENDA DE 0,7%

Por outro lado, consideraremos que os proprietários farão um
cálculo de renda de locação sobre o valor dos seus imóveis em 0,7%.

Uma breve pesquisa nos revela, o
que registramos nas colunas de imóveis disponíveis, casas e apartamentos, em
13/01/2016. Universo de casas e apartamentos para locação residencial em
Curitiba/PR, sem separar por bairros, sem separar pela metragem ou número de
dormitórios. São 29.297, imóveis para locação, sendo 12.006 casas e 17.291
apartamentos.

Agora observe o quadro abaixo:

SM

Renda

30%

Aluguel 0,7%

Valor do Imóvel

Casas

Ap

1

R$ 788,00

R$ 236,40

R$ 235,00

R$ 33.571,43

0

0

2

R$ 1.576,00

R$ 472,80

R$ 450,00

R$ 64.285,71

5

0

3

R$ 2.364,00

R$ 709,20

R$ 700,00

R$ 100.000,00

1265

1090

4

R$ 3.152,00

R$ 945,60

R$ 900,00

R$ 128.571,43

1322

1649

5

R$ 3.940,00

R$ 1.182,00

R$ 1.100,00

R$ 157.142,86

2224

4435

6

R$ 4.728,00

R$ 1.418,40

R$ 1.400,00

R$ 200.000,00

2102

3823

7

R$ 5.516,00

R$ 1.654,80

R$ 1.600,00

R$ 228.571,43

1101

1901

8

R$ 6.304,00

R$ 1.891,20

R$ 1.800,00

R$ 257.142,86

1008

1977

9

R$ 7.092,00

R$ 2.127,60

R$ 2.100,00

R$ 300.000,00

748

1263

10

R$ 7.880,00

R$ 2.364,00

R$ 2.300,00

R$ 328.571,43

633

784

11

R$ 8.668,00

R$ 2.600,40

R$ 2.600,00

R$ 371.428,57

432

87

12

R$ 9.456,00

R$ 2.836,80

R$ 2.800,00

R$ 400.000,00

214

84

13

R$ 10.244,00

R$ 3.073,20

R$ 3.000,00

R$ 428.571,43

105

64

14

R$ 11.032,00

R$ 3.309,60

R$ 3.300,00

R$ 471.428,57

102

67

15

R$ 11.820,00

R$ 3.546,00

R$ 3.500,00

R$ 500.000,00

203

11

16

R$ 12.608,00

R$ 3.782,40

R$ 3.700,00

R$ 528.571,43

254

13

17

R$ 13.396,00

R$ 4.018,80

R$ 4.000,00

R$ 571.428,57

114

12

18

R$ 14.184,00

R$ 4.255,20

R$ 4.250,00

R$ 607.142,86

94

14

19

R$ 14.972,00

R$ 4.491,60

R$ 4.400,00

R$ 628.571,43

54

12

20

R$ 15.760,00

R$ 4.728,00

R$ 4.700,00

R$ 671.428,57

26

5

QUADRO 3 – RENDA DE 1,0%

Por outro lado, consideraremos que os proprietários farão um
cálculo de renda de locação sobre o valor dos seus imóveis em 1%.

Uma breve pesquisa nos revela, o que
registramos nas colunas de imóveis disponíveis, casas e apartamentos, em
13/01/2016. Universo de casas e apartamentos para locação residencial em
Curitiba/PR, sem separar por bairros, sem separar pela metragem ou número de
dormitórios. São 29.297, imóveis para locação, sendo 12.006 casas e 17.291
apartamentos.

Agora observe o quadro abaixo:

SM

Renda

30%

Aluguel 1%

Valor do Imóvel

Casas

Ap

1

R$ 788,00

R$ 236,40

R$ 235,00

R$ 23.500,00

0

0

2

R$ 1.576,00

R$ 472,80

R$ 450,00

R$ 45.000,00

5

0

3

R$ 2.364,00

R$ 709,20

R$ 700,00

R$ 70.000,00

1265

1090

4

R$ 3.152,00

R$ 945,60

R$ 900,00

R$ 90.000,00

1322

1649

5

R$ 3.940,00

R$ 1.182,00

R$ 1.100,00

R$ 110.000,00

2224

4435

6

R$ 4.728,00

R$ 1.418,40

R$ 1.400,00

R$ 140.000,00

2102

3823

7

R$ 5.516,00

R$ 1.654,80

R$ 1.600,00

R$ 160.000,00

1101

1901

8

R$ 6.304,00

R$ 1.891,20

R$ 1.800,00

R$ 180.000,00

1008

1977

9

R$ 7.092,00

R$ 2.127,60

R$ 2.100,00

R$ 210.000,00

748

1263

10

R$ 7.880,00

R$ 2.364,00

R$ 2.300,00

R$ 230.000,00

633

784

11

R$ 8.668,00

R$ 2.600,40

R$ 2.600,00

R$ 260.000,00

432

87

12

R$ 9.456,00

R$ 2.836,80

R$ 2.800,00

R$ 280.000,00

214

84

13

R$ 10.244,00

R$ 3.073,20

R$ 3.000,00

R$ 300.000,00

105

64

14

R$ 11.032,00

R$ 3.309,60

R$ 3.300,00

R$ 330.000,00

102

67

15

R$ 11.820,00

R$ 3.546,00

R$ 3.500,00

R$ 350.000,00

203

11

16

R$ 12.608,00

R$ 3.782,40

R$ 3.700,00

R$ 370.000,00

254

13

17

R$ 13.396,00

R$ 4.018,80

R$ 4.000,00

R$ 400.000,00

114

12

18

R$ 14.184,00

R$ 4.255,20

R$ 4.250,00

R$ 425.000,00

94

14

19

R$ 14.972,00

R$ 4.491,60

R$ 4.400,00

R$ 440.000,00

54

12

20

R$ 15.760,00

R$ 4.728,00

R$ 4.700,00

R$ 470.000,00

26

5

 Uma vez que você identifique o seu universo, fica mais fácil entender a concorrência e agora, é hora de planejar.

Se você precisa alugar seu imóvel, entre em contato com a DERVILLE Imóveis.

Se você, inquilino, precisa alugar, porque, consulte os imóveis disponíveis para a locação clicando aqui

Aluga | Apartamento | Novo Mundo – Curitiba/PR| 3 dormitórios

 

Olá! Venha conhecer apartamento com 3 dormitórios com 1 vaga de estacionamento. Ótima localização. Próximo aos Shoppings Palladium e Total, Supermercado Muffato, Bancos, Terminal do Portão, escolas, faculdades, hospitais, restaurantes, cinemas e comércio em geral.
Condominio Portaria

Reajuste de aluguel pelo IGP-M para agosto de 2014

CALCULAR O REAJUSTE ANUAL DO SEU ALUGUEL

A maior dificuldade é determinar o quanto o seu aluguel será corrigido. Quando o seu contrato possui uma referência, ou seja um indexador, tal como o IGP-M/FGV, fica mais fácil reajustar. Quando fazer o reajuste do seu aluguel? Como fazer o reajuste do seu aluguel? O que pode e o que não pode fazer no reajuste do seu aluguel? Deixe seu imóvel na DERVILLE Imóveis tanto para vender como para alugar.

As vantagens aumentam quando as informações são precisas. Quando as orientações profissionais dinamizam suas decisões. Portanto, trabalhar com a DERVILLE Imóveis torna-se um grande passo para o sucesso nos seus negócios imobiliários.

IGPM

O REAJUSTE ANUAL DO SEU ALUGUEL

Olá! Todos os meses, nos seus últimos dias, são publicados as informações do boletim da IBRE/FGV sobre o indexador “Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) registrou variação de -0,61%, em julho. Em junho, o índice variou -0,74%. Em julho de 2013, a variação foi de 0,26%. A variação acumulada em 2014, até julho, é de 1,83%. Em 12 meses, o IGP-M registrou alta de 5,32%. Os três componentes do IGP-M apresentaram as seguintes trajetórias, na passagem de junho para julho: IPA, de -1,44% para -1,11%, IPC, de 0,34% para 0,15%, e INCC, de 1,25% para 0,80%. (Fonte: IBRE/FGV)” Então, o índice para reajuste anual para os contratos de locação com DATA BASE em AGOSTO, será a variação acumulada dos últimos 12 meses de JULHO, portanto, será de 5,32%. Depois desta informação, o que você deve fazer? O primeiro passo é entender os tipos de reajustes para o seu aluguel!

 

TIPOS DE REAJUSTES DE ALUGUEL

Antes de conhecer os tipos de reajustes permitidos, observe os tipos que são PROIBIDOS:

  • É PROIBIDO reajustar seu aluguel pela variação cambial de uma moeda estrangeira;
  • É PROIBIDO reajustar seu aluguel com base no salário mínimo.
LEI DO INQUILINATO (LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991)
Art. 17. É livre a convenção do aluguel,
vedada a sua estipulação em moeda estrangeira
e a sua vinculação à variação cambial
ou ao salário mínimo.

Os reajustes para a locação são dois tipos:

  1. REAJUSTE ANUAL (para manter o poder de compra, em função da inflação ou deflação do período contratado, para tanto, usa-se um indexador – geralmente o IGP-M)
  2. REAJUSTE TRI-ANUAL (para assegurar a proporção da “renda” em função do valor de mercado do imóvel locado – que gira em torno de 0,5% a 1,0% para os residenciais)

Na hora de compor o contrato de locação tanto o Locador (Proprietário ou responsável pelo imóvel) como o Locatário (Inquilino) deverão escolher, de comum acordo, a forma que será estabelecida no que se refere aos reajustes durante o contrato ou na sua renovação anual. Por isso, não pode ficar mudando os detalhes durante o contrato firmado! Alguns escolhem pôr em seus contratos: “no maior índice” ou ainda uma relação de índices para serem escolhidos na hora do reajuste. Tudo isso leva a nulidade do contrato.

LEI DO INQUILINATO (LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991)
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo,
novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar
cláusula de reajuste.

1. Reajuste anual

Este reajuste é para manter o poder de compra em função da inflação ou deflação do período do contrato aniversarioEste reajuste ocorre uma vez por ano no mês de aniversário do seu contrato ou DATA BASE. Lembre-se que você mora 30 dias, depois paga pelo período que morou. NÃO pode pagar para morar! A Lei do Inquilinato é clara em dizer que você mora e depois paga pelo uso.

LEI DO INQUILINATO (LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991)
Art. 43. Constitui contravenção penal,
punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou
multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado,
revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel
e encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia
num mesmo contrato de locação;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e
da locação para temporada.

Na maioria dos contratos de locação, tanto residencial como comercial, o IGP-M é o indexador mais utilizado, pois é o que mais reflete a variação econômica para este segmento.

VAMOS CALCULAR?

Portanto, para os contratos firmados em AGOSTde cada ano, será feito o seguinte cálculo:

Data Base (Aniversário) do Contrato:AGOSTO/2013 Data de Reajuste do Contrato:AGOSTO/2014 Data do Vencimento do Aluguel reajustado: 05/SET/2014 (pode ser outra data em SETEMBRO/2014 – será a data que você vai pagar o aluguel)Aluguel: R$ 500,00(por exemplo)IGP-M acumulado nos últimos 12 meses: 5,32% (em decimais 0,0532)
Passo-a-passo o cálculo
A) TRANSFORME A PORCENTAGEM EM DECIMAL
5,32(%) dividido por 100 = 0,0532
B) MULTIPLIQUE PELO ALUGUEL
R$ 500,00 x 0,0532 = R$ 26,60
C) AGORA SOME O ALUGUEL + REAJUSTE
R$ 500,00 + R$ 26,60 = R$ 526,60

Portanto, o aluguel reajustado passará de R$ 500,00 a R$ 526,60 mensais para o período de AGOSTO/2014 a JULHO/2015, sendo o seu primeiro vencimento em SETEMBRO/2014.


NÃO SE ESQUEÇA DO RECIBO!!!

Quanto ao recibo de pagamento do aluguel Aluguel pago, gera-se um recibo por parte do Locador. Isto é obrigatório!!!!.

LEI DO INQUILINATO (LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991)
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses
a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares,
a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;

2. Reajuste tri-anual para assegurar a proporção do aluguel com o valor do imóvel

Outro reajuste é pelo valor de mercado que ocorre a cada 36 meses de contrato.

Como funciona

Entendendo que a cada 3 anos ou 36 meses, muitas coisas podem mudar. Inflação ou deflação na economia. Quando a inflação ocorre, vc vai precisar de mais dinheiro para comprar a mesma coisa que vc comprava antes, então o preço sobe. Mas, se houver deflação, ocorrerá o contrário, o dinheiro valoriza, e com pouco dinheiro vc comprará a mesma coisa, então os preços abaixam.

Faça o cálculo

Se vc é proprietário de um imóvel e pretende ter renda com a locação então vc deverá fazer um cálculo sobre o preço atual do seu imóvel. Vamos supor que seu imóvel valha em torno de R$ 105.180,00 e vc pretenda ter uma renda de 0,5% mensal. Num cálculo simples, teremos R$ 525,90. Claro que neste cálculo desprezamos uma série de fatores que não foram levados em conta. Mas, só para vc ter uma ideia como isso funciona.

LEI DO INQUILINATO (LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário,
após três anos de vigência do contrato ou do acordo
anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial
do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Como eu posso saber se já está na hora de fazer uma avaliação a preço de mercado?

Vc deve ter um administrador para os contratos e para seus imóveis. Locação não é brincadeira. Vc não pode negligenciar a renda do seu patrimônio. Vc precisa de alguém que cuide de cada detalhe. Não basta conseguir um inquilino que pague em dia se o seu imóvel está sendo desvalorizado todos os dias! Agora veja se é o seu caso:

Período Meses de Contrato Indexador
AGO/11 – JUL/12 12 meses INÍCIO DE CONTRATO
AGO/12 – JUL/13 24 meses IGPM/FGV
AGO/13 – JUL/14 36 meses IGPM/FGV
AGO/14 – JUL/15 12 meses Valor de Mercado

Tanto o proprietário como a administradora da locação do imóvel, devem enviar um aviso com até 30 dias de antecedência ao inquilino e ao seu fiador comunicando a forma do reajuste que será adotado. Procure desenvolver um calendário de compromissos com os contratos e a locação. Para a Data Base: AGOSTO, este aviso deverá ser feito até dia 30 de JUNHO! Neste prazo o inquilino e seu fiador poderão:

  1. aceitar esta proposta de continuidade, ou
  2. apresentar uma contra-proposta, ou
  3. negar a proposta escolhendo sair do imóvel em até 30 dias após o término do contrato.

Você poderá baixar um modelo de aviso: COMUNICADO DE REAJUSTE ANUAL DO ALUGUEL Neste momento de reajuste, o proprietário (locador) e o inquilino (locatário) contratam um corretor de imóveis avaliador para lhes apresentar uma avaliação do imóvel no mercado, bem como o valor de mercado para a locação do imóvel em referência. Será gerado um documento sob a responsabilidade do corretor de imóveis avaliador, por isso é cobrado honorário por este serviço. Solicite um orçamento na DERVILLE Imóveis – atendemos Curitiba e Região. Conheça os nossos serviços na Administração da Locação do seu imóvel DERVILLE IMÓVEIS – Avaliação Imobiliária Se você mora em Curitiba/PR ou Região Metropolitana, solicite um orçamento para avaliação do seu imóvel:

Abaixo vc encontrará um tabela completa que lhe será útil. Se vc tiver alguma dúvida, me escreva! ok? DERVILLE Imóveis (41) 9178-6464 – Vivo | (41) 9822-3411 – Tim WathsApp| (41) 8480-6144 – Oi Skype: derville.imoveis | derville.imoveis@gmail.com


IGP-M: Tabela Histórica