Como fazer bons negócios imobiliários?

Todo final de ano temos uma tendência de parar para refletir ou meditar sobre o que vivenciamos nos últimos doze meses. Penso que essa deveria ser nossa postura todo final de mês, não exclusivamente no final de cada ano. Ganhamos ou perdemos nos últimos doze meses? Se ganhamos, continuar ganhando. Como fazer uma manutenção de momento de sucesso? Se perdemos, que lições aprendemos? Ou, ainda, como mudar nossa história? Ou, como reverter esta situação?

Como fazer bons negócios imobiliários?

Li em alguns livros e artigos uma ideia que tem se multiplicado a cada dia. Esta ideia sugere para que você faça várias aplicações financeiras combinadas em um determinado tempo, por períodos consecutivos, e você terá como resultado um ganho tão alto que se tornará um milionário. Só ao final de tudo isso será contemplado a realizar seu sonho da compra de uma casa ou apartamento próprio. Mas, o que você faz durante esse tempo? Porque você não vai investir nada na compra de um imóvel para morar, certo? Onde você vai morar? Ah! A solução, segundo esses autores, é simples, você aluga. Pronto. Está tudo resolvido.

O que motiva essa atitude é uma somente: ficar milionário. Seu foco precisar ficar especificamente em finanças. Principalmente nas aplicações financeiras do momento. Tudo para fazer você permanecer concentrado nos movimentos e tendências do mercado financeiro. Esqueça do mercado imobiliário no momento.

Mas, alugar, também faz parte do mercado imobiliário que você estará diretamente envolvido. Vai precisar de foco também. Você conhece bem o mercado imobiliário?

O mercado imobiliário

Negócios imobiliários demandam foco, detalhamento, tempo e cuidados. Seus resultados são sempre demorados. Pense em vender casas, por exemplo. Vai precisar escolher um terreno, fazer plantas e planos, construir, dar um bom acabamento e daí oferecer por um bom preço. Já imaginou quanto tempo demanda?

Negócios imobiliários sempre apresentam resultados positivos. Mesmo em tempos de crise. Sua liquidez é certa, porém, demorada, se comparada com determinados investimentos financeiros. Sua valorização é constante. Porém, sua manutenção poderá acarretar prejuízos se mal planejados.

O segredo para se fazer bons negócios imobiliários está na combinação de satisfazer o vendedor e comprador ao mesmo tempo. Quando ambos ganham. Mas, para que isso ocorra, o início é fazer uma boa compra, para que se faça uma boa venda. Poderemos até em dizer altamente lucrativos para todas as partes envolvidas.

O que você sabe sobre Avaliação Imobiliária?

Avaliação Imobiliária

Antes de iniciar um bom negócio imobiliário se faz necessário responder a seguinte questão: “quanto custa esse imóvel?” Essa pergunta sempre é a primeira e a mais importante de todas. Sem essa resposta nada acontece. Essa resposta vai indicar comparativos. Se este imóvel vale “tanto”, um equivalente a ele deverá valer aproximadamente “outro tanto”. É assim que se reage dentro do mercado imobiliário.

Por isso, a avaliação imobiliária é o primeiro e mais significativo passo! Tenho insistido muito em repetir esta informação, para fugirmos dos “achismos”. Se a avaliação imobiliária ocorrer fora dos padrões básicos, sem profissionalismo, provavelmente estará acima do valor de mercado, o que irá atrasar qualquer negociação ou até mesmo torná-la inviável. Mas, se for abaixo, poderá causar tal prejuízo que nunca mais poderá ser recuperada. Portanto, a busca será encontrar o preço justo.

Era uma vez, uma tal “galinha morta”!

Você em algum momento deve ter ouvido falar sobre essa tal “galinha morta”, certo? Sou procurado por algumas pessoas que se dizem interessados em comprar somente “galinha morta”. “Galinha morta”, é aquela que não demanda sacrifício algum, só pegar e fazer a comida. É um jargão muito usado no mercado imobiliário, tal como “pão quente”, entre outros.

Mas, a primeira pergunta que se deve fazer diante de uma oferta abaixo do preço de mercado, uma “galinha morta”, é o que motivou a baixa do preço desse imóvel. Os motivos devem ser analisados com precisão. Muitas vezes, quase na maioria das vezes, a “galinha” não está “morta”, mas as finanças do seu possuidor. Para negociar uma “galinha morta” é preciso ter paciência e muito conhecimento sobre o que está sendo negociado.

Operar com imóveis abaixo do valor de mercado é uma modalidade específica que poucos exploram. Necessita de muita habilidade e muito interesse nesse assunto. É um segmento de mercado específico, que traz tanta lucratividade como o mercado de forma geral. Alguns autores têm registros de suas experiências em diversas partes do mundo e no Brasil também. Muitos fatores devem ser levados em conta. Apenas reproduzir o que um determinado autor fez poderá ser muito perigoso. O prejuízo poderá ser irreparável.

Além da “galinha morta” …

Li certa vez, sobre um autor investidor, que atuava num mercado imobiliário de outro país. Não no Brasil, onde estamos. Ele usou fórmulas mirabolantes, todas descritas nos seus livros, e conta em detalhes o seu sucesso. Comprou e vendeu usando esse formato descrito por décadas. Fiz um estudo sobre esse fato, apenas, trazendo ao cenário brasileiro. Fiz a aproximação de valores, tipo de imóvel semelhante e modelo de negociação com algumas adaptações. Mantendo a mesma velocidade de venda. Resultado: não daria certo. Resultados financeiros não combinam com os praticados no Brasil. Porque a legislação brasileira é diferente, e não permitiria a executar esse projeto como no seu original. Tentamos outros modelos, não daria certo.

Modelos importados ou os seus modelos de negócios imobiliários

Portanto, transferir modelos de outros países, modelos importados, nem sempre é possível, viável ou lucrativo.

Mas, qual é o seu modelo de negócio, quando tratamos de negócios imobiliários? Qual é o seu objetivo? Quais estratégias que você vai utilizar? Quais resultados obter? Quanto tempo você vai precisar?

Fui procurado por um investidor com uma planilha na mão. Ele anotava tudo. Ele dizia que tal situação deveria ser alterada, porque, segundo sua planilha estava fora da viabilidade. Notei que em nenhum dos seus negócios chegaram até ao final. Seu planejamento consistia em fazer o mercado imobiliário trabalhar ao seu favor sempre. Sem oscilações. Sendo que se houvesse algum prejuízo numa negociação, sempre a outra parte se prejudicaria, nunca ele. Ele queria “forçar” os proprietários-vendedores a se renderem às suas exigências. Segundo ele, “não existe negociação, tem que fazer o que ele planejou”. Observe, impor critérios ao mercado é algo que envolve muito poder de decisão sobre o segmento que você vai atuar. Quase sempre, muito difícil de acontecer.

Um bom negócio imobiliário

Portanto, para fazer um bom negócio imobiliário é preciso reconhecer todos os detalhes e se informar com profundidade, para que o mercado imobiliário lhe responda. Avaliação imobiliária deve ser precisa, segundo seus objetivos. Não é tentar burlar a avaliação imobiliária, para que lhe seja favorável. Ao contrário, que seja muito realista. O mercado local, tem suas regras. Entenda essas regras. Terá muito lucro.

Bons negócios!

Avalie-se !!! … antes de começar …

Você vai vender, comprar ou alugar? Não decida nada, sem antes, avaliar o imóvel em questão na Derville Imóveis.

 

Se a sua decisão é comprar um imóvel, você precisa saber quanto ele vale realmente no mercado. Comprar bem é o grande segredo. Se estiver acima ou abaixo do valor de mercado descubra esta razão. As expressões “mosca branca” ou “galinha morta” normalmente apresentam algum risco – será necessária uma precaução maior na avaliação que antecede qualquer decisão. Você precisará elaborar um plano. Agir sem um bom planejamento fará você perder trocar o seu sonho por um grande pesadelo.

Avaliação e Planejamento

Para desenvolver um bom plano você precisará dar alguns passos importantes. Vejamos quais:

A CAPACIDADE FINANCEIRA DE COMPRA

O primeiro passo, antes mesmo de decidir buscar um imóvel ideal, é se avaliar!

PRIMEIRO PASSO: AVALIE-SE!

Comece por verificar quanto você está disposto a pagar. E, para descobrir isso, precisamos entender quais são as suas possibilidades. Vamos chamar de “capacidade financeira”. Se você já tem um montante, você poderá pagar à vista, então, o próximo passo é encontrar um imóvel que caiba nesse montante ou o montante que você está disposto a desembolsar.

Mas, a maioria das pessoas não tem um montante disponível para a compra à vista. Mas, possui uma riqueza: a possibilidade de pagar mensalmente porções que possam se acumular num futuro distante. Existe um mecanismo para realizar esta possibilidade: o financiamento bancário. O Banco verificará se você tem a capacidade de pagar porções mensais, somadas às taxas que o Banco cobra para realizar este serviço e suas garantias (seguros) e ainda somadas aos juros pelo período (lucro que o Banco tem ao “adiantar” o dinheiro que você precisa para comprar seu imóvel hoje).

1 DADOS INICIAIS

Pouca gente sabe o quanto isto é importante para tomar a decisão certa. Vamos supor a seguinte situação com base nas exigências para financiamento da CAIXA (simulador):

Renda familiar: R$ 1.800,00 (é a soma das rendas de todas as pessoas que participarão de forma responsável para a compra e financiamento de um imóvel)

Poupança: R$ 14.400,00 (vamos supor que esta família tenha guardado durante 2 anos, ou seja, 24 meses, em torno de 30% da sua renda mensal, então 24 x R$ 540,00 = 14.400; esta quantia será usada uma parte para dar a entrada ao financiamento e o restante para a mudança e/ou compra do que for necessário no imóvel novo)

Idade: 36 anos (A idade da pessoa mais velha que que venha compor a renda familiar – nascida em 20/04/1978; data deste post: 30/03/2014)

Cidade: Curitiba/PR

2 CÁLCULOS INICIAIS

O resultado que obtenho através do simulador da CAIXA para este histórico é o seguinte:

Este financiamento é para uma pessoa: Resposta: Física
Qual tipo de financiamento você deseja? Resposta: Residencial
Possui imóvel na cidade selecionada? Resposta: Não
Qual é o valor aproximado do imóvel? Resposta: R$ 58.000,00
Qual é a renda bruta familiar? Resposta: R$ 1.800,00
Qual é a data de nascimento do comprador de maior idade?
Você deve ter entre 16 (se emancipado) e 80 anos e 6 meses:
Resposta: 20/04/1978
Somando-se todos os períodos trabalhados, você possui três (03) anos de trabalho sob o regime do FGTS?
O tempo de trabalho sob o regime do FGTS é igual à soma dos períodos trabalhados em uma ou mais empresas, consecutivos ou não, anotados na carteira de trabalho ou no extrato das contas do FGTS, ou, no caso de trabalhador avulso, em declaração do sindicato ou do órgão gestor da mão de obra
Resposta: Sim
Você ou o imóvel, objeto do financiamento, já foi beneficiado com subsídio concedido pelo FGTS/União? Resposta: Não
PRAZO FINANCIAMENTO VALOR DO IMÓVEL
180 meses R$ 51.861,60 R$ 58.000,00
240 meses R$ 60.505,21 R$ 67.000,00
360 meses R$ 72.606,27 R$ 81.000,00
3 RESUMO: A MELHOR OPÇÃO

Preço do imóvel: R$ 58.000,00 (segundo a minha capacidade financeira de compra)
Tempo: 180 meses (tempo de financiamento)
Entrada: R$ 6.138,40
Financiamento: R$ 51.861,60 (Saldo para financiamento)
Parcelas iniciais: R$ 496,36 (primeira parcela)
Parcelas finais: R$ 289,20 (últimas parcelas, no valor presente – estas parcelas são reajustadas anualmente)
Sistema de amortização: SAC

4 VERIFIQUE AGORA A SUA CAPACIDADE FINANCEIRA

Vamos entender como isso funciona! Agora você vai verificar em qual faixa de renda você se enquadra, e vai verificar qual é a sua capacidade financeira. Abaixo uma tabela para exemplo:

Idade: 36 anos (em 20/04/1978; data deste post: 30/03/2014)
Cidade: Curitiba/PR
Sistema de amortização: SAC
Tempo: 180 meses (MENOR tempo de financiamento)

4 COMO ENCONTRAR SUA CAPACIDADE FINANCEIRA

Na tabela abaixo cada coluna irá lhe apresentar o seguinte:

RENDA: É a soma dos rendimentos dos participantes que compõem a Renda Familiar

PREÇO DO IMÓVEL:

Segundo a sua capacidade financeira é o preço máximo para a compra de um imóvel

ENTRADA: Este valor deverá ser pago ao vendedor, antes do financiamento, será o início de pagamento

FINANCIAMENTO: Este valor é máximo concedido para Financiamento, segundo a Renda Familiar

INICIAL: No momento da aprovação do Financiamento, a parcela inicial será aproximadamente esta porque ainda serão acrescentadas as taxas e o seguro. Porém, já é possível ter uma ideia sobre o valor da parcela inicial

FINAL: No momento da aprovação do Financiamento, já será possível, ao valo de hoje (valor presente) saber quanto será a última parcela. Porém, não se esqueça que anualmente as parcelas são corrigidas, e ainda acrescentadas as taxas e o seguro

Encontre, agora, segundo a sua Renda a faixa de Preço do Imóvel que você vai comprar!

RENDA PREÇO DO IMÓVEL ENTRADA FINANCIAMENTO INICIAL FINAL
R$ 1.600,00 R$ 58.000,00 R$ 6.139,60 R$ 51.860,40 R$ 496,36 R$ 289,20
R$ 2.200,00 R$ 71.000,00 R$ 7.100,00 R$ 63.900,00 R$ 611,53 R$ 356,33
R$ 2.800,00 R$ 84.000,00 R$ 8.400,00 R$ 75.600,00 R$ 786,50 R$ 421,91
R$ 3.400,00 R$ 94.000,00 R$ 9.400,00 R$ 84.600,00 R$ 986,91 R$ 497,60
R$ 4.000,00 R$ 111.000,00 R$ 11.100,00 R$ 99.900,00 R$ 1.160,88 R$ 583,08
R$ 4.600,00 R$ 128.000,00 R$ 12.800,00 R$ 115.200,00 R$ 1.334,84 R$ 668,54
R$ 5.200,00 R$ 132.000,00 R$ 13.200,00 R$ 118.800,00 R$ 1.422,07 R$ 688,92
R$ 5.800,00 R$ 144.000,00 R$ 14.400,00 R$ 129.600,00 R$ 1.643,29 R$ 749,79
R$ 6.400,00 R$ 160.000,00 R$ 16.000,00 R$ 144.000,00 R$ 1.823,10 R$ 830,32
R$ 7.000,00 R$ 175.000,00 R$ 17.500,00 R$ 157.500,00 R$ 1.991,68 R$ 905,82
R$ 7.600,00 R$ 191.000,00 R$ 19.100,00 R$ 171.900,00 R$ 2.171,00 R$ 986,36
R$ 8.200,00 R$ 207.000,00 R$ 20.700,00 R$ 186.300,00 R$ 2.351,30 R$ 1.066,89
R$ 8.800,00 R$ 222.000,00 R$ 22.200,00 R$ 199.800,00 R$ 2.519,87 R$ 1.142,39
R$ 9.400,00 R$ 238.000,00 R$ 23.800,00 R$ 214.200,00 R$ 2.699,68 R$ 1.222,92
R$ 10.000,00 R$ 253.000,00 R$ 25.300,00 R$ 227.700,00 R$ 2.868,25 R$ 1.298,42
R$ 10.600,00 R$ 269.000,00 R$ 26.900,00 R$ 242.100,00 R$ 3.048,07 R$ 1.378,96
R$ 11.200,00 R$ 285.000 R$ 28.400,00 R$ 256.600,00 R$ 3.227,88 R$ 1.459,49
R$ 11.800,00 R$ 300.000,00 R$ 30.000,00 R$ 270.000,00 R$ 3.396,45 R$ 1.534,99

5 UMA CONSULTA ESPECÍFICA SOBRE “CAPACIDADE FINANCEIRA DE COMPRA”

6 AGORA FAÇA UM COMENTÁRIO

Você tem ainda alguma dúvida sobre CAPACIDADE FINANCEIRA DE COMPRA DE UM IMÓVEL? Você gostou ou não?

Um grande abraço!

Mobilidade Urbana

Na Avaliação Imobiliária um dos fatores a ser considerado é a mobilidade urbana. Para tanto, basta ler o que os governos em suas devidas escalas, se preocupam e investem.

Confira:

Ministro afirma que investir em mobilidade urbana é garantir a qualidade de vida da população

 Fonte: Assessoria de Comunicação Social, Ministério das Cidades

O ministro das Cidades, Aguinaldo Ribeiro, disse nesta sexta-feira (17/01), durante o anúncio de R$ 2,55 bilhões para mobilidade urbana em Minas Gerais, que as obras são decisivas para a saúde da população por amenizarem o estresse sofrido pela população nos transportes públicos lotados e longos engarrafamentos.  “Quando se trata de mobilidade, estamos tratando da qualidade de vida das pessoas”, disse Aguinaldo Ribeiro.

Os recursos são do Pacto da Mobilidade Urbana, lançado pela presidenta em junho de 2013, que destinou R$ 50 bilhões para investimentos no setor. Do total de R$ 2,55 bilhões para Minas Gerais, R$ 1,284 bilhão são do Orçamento Geral da União (OGU) e R$ 1,271 bilhão de financiamento público com juros subsidiados.

Segundo o ministro, os recursos serão destinados à obras, como corredores exclusivos de ônibus, trem metropolitanos e metrô, que funcionarão de forma integrada. “Este é um esforço do Governo Federal para investir em transporte público de qualidade”, disse o ministro.

Para viabilizar as obras de mobilidade urbana, disse o ministro, é importante a parceria entre o Governo Federal, estadual e municipal por conta do volume de recursos.  “Essas parcerias são republicanas. É um tema que a presidenta Dilma considera importante porque há muito tempo não se investia em mobilidade urbana no país”, observou.

Em seu discurso, a presidenta Dilma Rousseff, disse que durante o seu governo, elevou os investimentos em mobilidade urbana. Nos últimos quatro anos, o Governo Federal investiu R$ 140 bilhões nestas obras, sendo que a maior parte são recursos do OGU e de financiamento público com juros subsidiados.

A presidenta também lembrou que o seu governo melhorou as condições dos empréstimos federais com o aumento do prazo de carência e de pagamento, que passou de sete anos para 30 anos. “Esse é o único jeito para que os estados e municípios possam investir. Ninguém investe em metrô e acha que o projeto vai se pagar em cinco anos”, afirmou.

Para o prefeito de Belo Horizonte, Márcio Lacerda, os investimentos em mobilidade urbana ajudaram a enfrentar os problemas do trânsito e do transporte na cidade. “Mobilidade urbana leva ao progresso”, finalizou.

Confira aqui mais detalhes sobre os investimentos e obras