Preço de Custo: Perguntas Frequentes

Principais Dúvidas

Aqui você pode conferir o nosso encaminhamento para as principais dúvidas em relação ao nosso produto.

Financeiro

Existem juros nas parcelas de contribuição?

Não. As parcelas de contribuição têm sua equivalência em CUB (s) ou INCC-DI que permite manter atualizado o valor inicialmente orçado de forma estimativa. Havendo atraso no aporte financeiro combinado haverá multa de 2% com 01% de juros ao mês, mais a variação do CUB ou INCC-DI. Ressalve-se que conforme o andamento das obras do empreendimento ocorrerá a variação do custo inicialmente orçado e se farão as adequações necessárias.

O que é o CUB?

Custo Unitário Básico da Construção. Reflete a variação mensal dos custos do metro quadrado da construção civil, espelhado em itens de mão de obra e de materiais básicos para todo o tipo de edificação, através de metodologia própria estabelecida em norma brasileira editada pela ABNT –Associação Brasileira de Normas Técnicas. É fornecido pelo SINDUSCON – Sindicato da Indústria da Construção Civil – PR. www.sinduscon-pr.com.br.

Quem administra o investimento/contribuições dos associados para execução da obra?

Na Assembléia de constituição da Associação é eleito o Conselho Gestor que será constituído por 03 Associados / Incorporadores, da Associação Próconstrução do Empreendimento, na mesma Assembléia também se elege um Conselho Fiscal, igualmente composto por 03 membros Associados / Incorporadores. Feitos os Registros de Constituição da Associação, é aberta uma conta corrente em nome da Associação, nesta conta serão depositadas todas as contribuições e de onde sairão todos os pagamentos a fornecedores e prestadores de serviços. A movimentação desta conta e toda a administração financeira são feitas apenas e exclusivamente pelos Conselheiros Gestores (no mínimo dois). Atualmente, em algumas Associações o Estatuto prevê que excepcionalmente, será exercida por um membro do Conselho Gestor e um membro da VALOR REAL. Desta forma, mesmo excepcionalmente a conta corrente somente será movimentada se estiver no mínimo um dos membros do Conselho autorizando e assinando os Cheques para pagamento. Essa providência se fez em razão dos problemas ocorridos em Empreendimentos anteriores onde o Conselho eleito por não compreender a sistemática e por receio da responsabilidade acabava embaraçando o andamento dos trabalhos. Desta forma, com a divisão de responsabilidade com a VALOR REAL o Conselho se sente mais seguro, a responsabilidade fica dividida e os trabalhos passam a se desenvolver com maior desenvoltura sem prejudicar o bom andamento das obras. Vale lembrar que antes de se fazer qualquer aquisição de materiais ou contratações a Construtora é obrigada a apresentar aos Conselheiros Gestores e Fiscais no mínimo três orçamentos e estes aprovam ou não a aquisição ou contratação. Daí o pagamento será mera consequência do que foi anteriormente aprovado.

O que acontece se houverem muitos inadimplentes durante a obra?

Se a inadimplência for elevada poderá implicar no retardamento da obra. Se os inadimplentes forem substituídos rapidamente não haverá maiores problemas. O histórico da inadimplência, em processos normais, quer na construção pelo regime de empreitada, bem como no consórcio de imóveis, nunca ultrapassou os 15%. Observe-se que a Lei 4.591/64 que regula essa matéria prevê uma execução rápida e extrajudicial dos Associados inadimplentes. A lei dá ao Conselho Gestor poderes para proceder a execução do Associado inadimplente e sua substituição em poucos dias. Veja-se parte do texto legal: Lei 4.591/64, Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 03 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

        Parágrafo Único. Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.

Na execução da Obra pelo SISTEMA pode utilizar recursos do FGTS ou outra modalidade de Financiamento Bancário

O FGTS não poderá ser utilizado uma vez que este somente é liberado para imóvel pronto, e aqui a obra terá que ser realizada com os aportes financeiros dos integrantes do grupo.

Que despesas incidirão? (impostos, taxas, despesas, etc.)?

Pela escrituração da fração ideal terá: ITBI, FUNREJUS, escritura, registro de imóveis , certidões. Essas despesas são individuais incidirão sobre a transmissão das respectivas frações e/ou unidades concluídas. Haverá despesas para a própria Associação, neste caso coletivas, posto que serão de responsabilidades dos próprios Associados, que são as mesmas acima mencionadas com relação a aquisição do terreno, IPTU do terreno que passará à Associação, INSS da obra, dentre outros inerentes à execução do empreendimento.

O que é Orçamento Estimativo?

Orçamento estimativo é realizado pela construtora seguindo as condições do mercado na ocasião. “Orçamento é um cálculo estimado de quanto um produto ou um serviço custará. Uma previsão, de quanto deve ser gasto para que seja adquirida alguma coisa, ou executado algum serviço”.

Orçamento x Estimativa: Erroneamente a estimativa pode ser interpretada como sendo um orçamento mal realizado, quando na verdade é uma etapa preliminar. Uma estimativa pode ser feita a partir de dados preliminares, não detalhados, sobre o empreendimento.

A primeira, normalmente classificada como estimativa de ordem de grandeza, é utilizada no estudo de viabilidade. Uma vez comprovada a viabilidade econômica de um projeto, já na etapa da realização do empreendimento, é realizada a segunda estimativa, denominada preliminar, quando a disponibilidade de dados é maior.

Fonte: Engenheiros Pedrinho Goldman e Mozart Bezerra da Silva

Como é feita a Tabela de Contribuição?

A Tabela de contribuição é feita com base no orçamento estimativo fornecido pela Construtora relativamente a obra, são acrescidos a este orçamento estimativo, o custo do terreno, os custos com corretagem, divulgação/publicidade, análise jurídica, planejamento, taxa de assessoria administrativa da VALOR REAL, taxa de administração da execução da Obra da Construtora responsável, e outros que possam ser auferidos neste primeiro momento em que se conclui a viabilidade do empreendimento.

Somados todos os custos estimados e previstos inicialmente, estes são rateados pelo número de unidades e metragem, assim cada Associado / Incorporador terá a sua cota de contribuição para a edificação do empreendimento equivalente a unidade a que terá direito ao final da obra.

Sou obrigado a pagar a diferença caso o valor da obra seja diferente do orçamento estimativo?

Por certo, este é o princípio do regime de construção a preço de custo, significa a justa medida entre o custo e as contribuições financeiras. Caso haja alteração no custo, além do que foi estimado, o Associado / Incorporador é obrigado a satisfazer essa diferença, afinal dependerá dela para a conclusão das obras. Como se viu o orçamento é estimativo, não existe mágica para saber o valor exato do custo, ele é aproximado. Não significa que é feito aleatoriamente, entretanto, mas nunca será exato.

Como ocorrerá esse ajuste entre as contribuições e o preço real do custo?

Existem várias formas de se fazer o ajuste. Normalmente esse formato é decidido em Assembléia ou pela VALOR REAL e o  Conselho Gestor. Algumas formas para que se tenha uma idéia:

a) O orçamento poderá ser feito logo após a aprovação definitiva dos projetos, quando se tem mais elementos para se avaliar. Neste caso o Conselho deve aprovar a contratação de empresa especializada em orçamentos imobiliários, uma vez que haverá custos não previstos com essa contratação que todos os Associados terão que honrar;

b) A cada etapa da obra onde se constata a diferença entre o orçamento estimativo e o custo real da obra nesta etapa;

c) Nas últimas etapas da obra quando se verifica que os valores das contribuições não abarcarão a conclusão da obra; enfim, outras formas de ajuste das contribuições ao custo real da obra poderão ser discutidas entre a Associação, VALOR REAL e a Construtora.

O Sistema Obra pelo Valor Real reestruturou a organização para que as atualizações e ajustes de orçamento e contribuição ocorra por etapas da Obra, desta forma o Associado poderá assimilar eventuais alterações com mais tranqüilidade, além de poder fazer um acompanhamento constante e fiscalizar melhor o custo da Obra.

Como se tem certeza de que o custo real da obra não foi manipulado de forma ilícita?

O Sistema Obra pelo Valor Real foi criado para disponibilizar ao grupo de investidores/ Associados/ Incorporadores a total segurança em todas as etapas do empreendimento. Neste passo, é que previu a criação da Associação para que seus Conselheiros Gestores e Fiscais assim como os demais Associados tenham o controle de todas as etapas necessárias à conclusão do empreendimento. Após a Constituição da Associação todos os pagamentos são realizados diretamente pelo Conselho Gestor. A Construtora tem a obrigação de enviar no mínimo três (03) orçamentos para a compra de material e contratação da mão de obra. O Conselho deverá aprovar essas cotações de preços para depois a Construtora realizar a compra ou contratação de serviços. Por fim, todos os gastos são efetivamente documentados pelo setor financeiro da VALOR REAL e contabilizados pelo Escritório de Contabilidade responsável pelo Empreendimento, que disponibiliza mensalmente o balancete contábil aos Associados. Todos os documentos (notas fiscais, recibos, cheques de pagamentos e outros) são arquivados em Livros que são apresentados ao Conselho Gestor e Fiscal para conferência. Note-se que todos os procedimentos cumprem amplamente todos os dispositivos da Lei 4591/64, o Sistema Obra pelo Valor Real oferece muitos outros mecanismos de segurança e transparência aos investidores imobiliários.

O que é o Seguro Prestamista?

O Seguro Prestamista tem por objetivo garantir o pagamento de indenização para a  Associação Próconstrução do empreendimento, com finalidade de saldar a dívida ou compromisso assumido pelo associado, na ocorrência de um dos eventos cobertos pelas garantias contratadas, exceto se decorrentes de riscos excluídos, desde que respeitadas às condições contratuais e limites de capital segurado. Aplica-se o seguro em caso de morte por qualquer causa ou invalidez permanente total por acidente.

1 – Condições de Aceitação:

  1. Ser pessoa física que mantenha relação de negócio junto a Associação;
  2. A idade máxima para adesão ao seguro é somada ao prazo de execução da obra, no prazo máximo de 32 (trinta e dois) meses não ultrapassando 65 (sessenta e cinco) anos de idade;
  3. Ter no  mínimo 14 (quatorze) anos de idade;
  4. Esteja em plena capacidade laborativa e em boas condições de saúde;
  5. Afastados, aposentados, prestadores de serviço e pessoas que utilizam motocicletas para fins profissionais, não serão cobertos pelo seguro.
  6. Tenha preenchido de próprio punho todos os campos, datado e assinado o Cartão de Proposta Individual constando declaração pessoal de saúde para capitais acima de R$ 40.000,00.

Observação: A aceitação ou recusa do seguro estará sujeita à análise de risco pela Seguradora.

2 – Taxa:

A taxa mensal a ser aplicada  será sobre o saldo devedor  total das unidades do associado. Para manutenção do seguro haverá fatura mínima mensal no valor de R$ 20,00 por empreendimento/associação.

– 0,0331% para capitais de até R$200.000,00, já inclusa a alíquota do IOF, para determinação do prêmio do seguro. (Necessário preenchimento do Cartão de Proposta Individual e análise da Seguradora para posterior cobertura deste saldo devedor)

– 0,0696% para capitais de R$200.000,01 à R$ 400.000,00, já inclusa a alíquota do IOF, para determinação do prêmio do seguro. (Necessário preenchimento do Cartão de Proposta Individual e análise da Seguradora para posterior cobertura deste saldo devedor)

Saldo devedor:R$______x (0,0331% ou 0,0696)= R$______ / Exemplo:R$100.000,00 x 0,0331% = R$33,10 ou R$100.000,00 x 0,0696 = R$69,60

3 – Outras Informações:

O valor do Capital Segurado Individual para as garantias de Morte e Invalidez Permanente Total por Acidente ficará limitado em R$ 400.000,00, sendo a verificação do acúmulo de risco verificada por CPF. Na eventualidade do associado possuir unidades em mais de um empreendimento/associação, a soma das mesmas não poderá ser superior ao limite de capital estabelecido. A vigência do seguro será por prazo determinado de 12 (doze) meses, sendo renovada automaticamente por uma única vez por igual período. O presente seguro poderá ser rescindido a qualquer tempo mediante acordo entre as partes contratantes, com a anuência prévia e expressa dos associados que representem no mínimo, três quartos do grupo segurado.

O Cartão de Proposta Individual poderá ser entregue das seguintes maneiras:

1)     Envio através dos correios em via original: VALOR REAL PLANEJAMENTO IMOBILIÁRIO – Rua Presidente Faria, nº 421, Cj. 28, Curitiba/PR, Cep:80020-290

2)     Entrega em mãos em via original: VALOR REAL PLANEJAMENTO IMOBILIÁRIO – Rua Presidente Faria, nº 421, Cj. 28, 2º andar, Curitiba/PR, Cep:80020-290

O que é INCC-DI?

Elaborado pela Fundação Getúlio Vargas e calculado em convênio com a Caixa Econômica Federal, afere a evolução dos custos de construções habitacionais e é um dos três itens que compõem o Índice Geral de Preços (IGP), representando 10% do índice.

As construtoras costumam usar este índice enquanto o empreendimento ainda está em construção. Assim como as parcelas são corrigidas, o valor do imóvel também é.

É uma estatística contínua, de periodicidade mensal para os 18 municípios das seguintes capitais de estados do país: Aracaju, Belém, Belo Horizonte, Brasília, Campo Grande, Curitiba, Florianópolis, Fortaleza, Goiânia, João Pessoa, Maceió, Manaus, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, São Paulo e Vitória. O índice nacional é levantado pela FGV desde Janeiro de 1944.

O INCC é calculado entre o primeiro e o último dia do mês civil e divulgado em torno de 20 (vinte) dias depois.

Qual a diferença entre INCC-DI, INCC-M e INCC-10?

Apesar de usarem a mesma metodologia há uma pequena diferença entre eles. Todos são utilizados na determinação do IGP, juntamente com IPC e o IPA. A diferença entre os índices INCC é basicamente o período de coleta de dados. o INCC-DI conta com uma perspectiva mais exata dos preços do mês de referência, uma vez que é calculado entre o primeiro e último dia do mês. Enquanto que o INCC-M é calculado entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês de referência. E o INCC-10 entre o dia 11 do mês anterior e o dia 10 do mês de referência.

Obras

Já existe o Alvará da obra?

Pode haver ou não. É importante lembrar que neste sistema os Investidores assumem a condição de incorporadores, terão os benefícios do resultado final, em contrapartida assumem o lugar que seria o de um construtor ou de um incorporador, em todos os procedimentos necessários ao empreendimento, posto que construirão seu próprio imóvel. Assim sendo, o proprietário do terreno transmitirá o terreno para a Associação Próconstrução (composta pelos Associados / Investidores), e, em nome da Associação serão feitas todas as aprovações finais dos projetos e solicitação do Alvará. Vale lembrar, entretanto, que a VALOR REAL PLANEJAMENTO IMOBILIÁRIO SS LTDA., o Proprietário do Terreno, Arquitetos, Construtora e outros profissionais, já fizeram um estudo inicial de viabilidade, obtendo uma consulta prévia junto a Municipalidade, desta forma, antes da formação do grupo já existe um anteprojeto previamente elaborado de acordo com a Legislação Municipal e a Guia Amarela e consulta à Prefeitura Municipal. Esta prévia elaboração não significa que não serão feitos outros ajustes. Por ocasião da aprovação final dos projetos os órgãos competentes poderão ainda exigir pequenos ajustes que os profissionais engenheiros e arquitetos atenderão para a emissão do Alvará de Construção do Empreendimento. Também poderá ocorrer que o Projeto já esteja aprovado e venha a ser retificado ou refeito para atender as necessidades dos Associados à esse determinado Empreendimento. Desta forma, com a aprovação definitiva dos projetos a Associação fará as adequações das áreas das unidades e respectivas vagas de garagens que sofrerem alterações. Essa adequação será também orientada pelos profissionais da VALOR REAL e demais profissionais parceiros.

Qual a previsão de conclusão da obra?

É a mesma do prazo de investimento constante da Tabela de Participação ou Contribuição Financeira, podendo o mesmo variar de acordo com o desejo ou necessidade dos Incorporadores. Sempre lembrando que a obra física seguirá o ritmo do fluxo de caixa da Associação. Cabe aqui mais um esclarecimento. É Importante lembrar que existe a obra legal que precede a obra física. Portanto, a obra física somente se iniciará após a efetiva regularização da obra legal, traduzida pelas aprovações finais necessárias junto aos órgãos competentes (Prefeitura, Meio Ambiente, COMEC, Corpo de Bombeiros, SANEPAR, e outros), os quais terão seus prazos legais para o cumprimento dos procedimentos necessários à regularização documental do empreendimento que terão que ser respeitados pela Associação.

A afirmação de que toda obra a preço de custo é mais demorada que a realizada na forma tradicional por empreitada é verdadeira?

Não, contudo vale alguns esclarecimentos adicionais. Primeiro, nas obras tradicionais por empreitada o investidor imobiliário por óbvio pagará um valor muito maior do que o seu custo (inclui aí o lucro e o risco do Construtor/Incorporador, além de uma publicidade normalmente de grande custo). Esse Construtor/ Incorporador que está vendendo o imóvel fará os primeiros investimentos e cobrará o preço que cubra seu investimento, seu lucro e seu risco, assim arrecadará valores muito superiores ao custo do empreendimento. Daí a necessidade de acelerar sua conclusão, para mais rapidamente auferir seus lucros. Existem muitos outros fatores que não cabendo exaurir o assunto neste momento. Por outro lado a obra a preço de custo é programada para ajustar-se ao bolso dos seus investidores que se enquadram naquele padrão de empreendimento. Neste passo, o que há é um cronograma financeiro físico, onde a obra se desenvolve conforme a previsão das contribuições dos Associados. Assim a obra segue de forma enxuta e segura, sem onerar a Associação que não pode endividar-se além de sua capacidade de arrecadação. Há que se considerar que esse é um investimento imobiliário que está valorizando a todo tempo e com a segurança de um patrimônio real, sem qualquer risco de falência, quebra, insolvência, pois os próprios investidores/ imobiliários se tornam proprietários desde o primeiro momento, já com a escrituração do terreno para a Associação Próconstrução. Notem, ainda que os Associados podem decidir por diminuir o prazo de construção, basta que decidam em Assembléia sobre a execução da obra acelerando ou retardando sua conclusão. Observando sempre o fluxo de arrecadação que em caso de decisão por acelerar a conclusão das obras precisam vir acompanhadas de uma aceleração na arrecadação financeira.

Já tem memorial descritivo?

Sim, um Memorial Descritivo Básico é disponibilizado para os interessados acompanhando cada Proposta de Associação. O memorial é feito contemplando os itens básicos necessários e condizentes com o empreendimento em questão, podem, contudo, os Associados / Incorporadores alterar itens deste memorial durante o percurso das obras, assim como poderá ser alterado por exigência dos órgãos públicos.

O que é “fração ideal de solo” e quando se obtém a Escritura dela?

Fração do solo é a parte que correspondente a fração do terreno, onde vai ser edificado o empreendimento, popularmente proporcional ao número de unidades e tecnicamente proporcional à quantidade de metros quadrados, das unidades e das garagens escolhidas. Para a lavratura da Escritura há que se atentar a duas situações: Uma, quando o terreno é pago em moeda corrente e escriturado sem ônus para a Associação, a Escritura das frações poderá ser outorgada pela Associação logo após o registro da Incorporação do Empreendimento, ressalvando, nesta, obviamente a obrigatoriedade do Associado em manter suas contribuições financeiras em dia para a construção, sob pena de resolução/ desfazimento desta escritura. Duas, quando o terreno é permutado com a Associação por área construída, tecnicamente os Associados precisariam primeiramente concluir o empreendimento dando em dação em pagamento as unidades do proprietário do terreno para então liberá-lo de uma condição resolutiva, e transferir aos Associados suas unidades já concluídas totalmente livres. De qualquer forma, tendo a Escritura de imediato ou ao final, na conclusão das obras, o Associado está totalmente seguro, uma vez que o terreno e obviamente toda a construção acrescida está em nome de sua Associação, a qual tem como única finalidade a construção do empreendimento e a entrega de suas unidades aos seus Associados, ela não poderá fazer qualquer outro tipo de operação que onere o empreendimento.

Foi feito seguro para a obra? Que Tipo de Seguro? O que ele protege?

Como é uma obra a preço de custo autofinanciada e administrada pelos próprios auto-financiadores (com apoio técnico da VALOR REAL), com Afetação do Patrimônio, não há necessidade de seguro de conclusão da obra, posto que ela somente deixará de ser concluída por decisão do próprio grupo. Há, contudo, seguro de vida contratado para cada Associado, durante o período da obra, para assegurar que em caso de sinistro ocorrido com o Associado o seguro cubra o saldo remanescente para a quitação de seu quinhão na construção e assim sua família remanesça protegida conforme condições de contratação diretamente com a Seguradora.

É comum se fazer auditorias em obras do Sistema Obra pelo Valor Real?

Há uma busca constante de aprimoramento do Sistema Obra pelo Valor Real, assim, além de viabilizarmos uma consultoria e assessoria técnica de acompanhamento das obras, por Engenheiro e Arquiteto – auditores, o Sistema atualmente prevê no mínimo dois momentos em que recomenda à Associação e ao seu Conselho Gestor que realize auditorias no Empreendimento. Essa auditoria recomendada pelo Sistema é a mais ampla possível (auditoria documental, contratual, contábil, financeira, e da obra física).

Além dos Gestores a VALOR REAL também fiscaliza a obra no que se refere a orçamentos e cotações de preços?

No início, não havia auditoria constante nos Empreendimentos por profissionais terceirizados. O entendimento sempre foi o de que se cumprindo a Lei 4591/64 em sua plenitude, promovendo o registro de todos os procedimentos e documentando todas as cotações, contratações e pagamentos, ou seja, uma contabilidade aberta e a vista de todos os Associados. Essas providências, aliadas à responsabilidade profissional da Construtora e a administração direta dos Gestores, reúnem requisitos de segurança e de transparência não alcançados por nenhuma outra modalidade de construção existente no país. Contudo, constatamos que os poderes conferidos aos Gestores no controle e administração do empreendimento, somados ao desconhecimento dessa modalidade e regime de construção geram em muitos momentos nestas pessoas uma gama de reações que passam pela insegurança, prepotência, abuso dos poderes dentre outros que podem prejudicar o bom andamento das obras, que precisam de harmonia, bom senso, cooperação e a participação de todos, afinal é todo o grupo que constrói o empreendimento. Pensando em minimizar os efeitos negativos dos poderes conferidos a pessoas leigas a VALOR REAL atualmente pré-contrata Engenheiro e Arquiteto – auditores, que realizam fiscalização e/ou auditoria terceirizada nos Empreendimentos, orçamentos do custo da obra e dos serviços, bem como nas cotações de compras dos materiais, etc. Assim, além de toda a estrutura jurídica, contábil, financeira, administrativa, da VALOR REAL, esta ainda disponibiliza aos Gestores os serviços de fiscalização da execução das obras do Empreendimento através de profissionais qualificados e habilitados para o desempenho dos trabalhos e que oferecerão relatórios de forma simples e objetiva que permita mesmo aos investidores leigos e principalmente aqueles que se elegem Gestores de ter uma visão clara da execução da obra e de sua regularidade.

O Custo de uma ampla auditoria está previsto no custo do empreendimento?

Não. Nos empreendimentos atuais está previsto o percentual de administração da VALOR REAL, que arca com os custos da assessoria técnica dos Engenheiro/ Arquiteto prevista pelo Sistema Obra pelo Valor Real. Porém, as auditorias indicadas pelo Sistema para que a Associação realize não poderia estar prevista uma vez que essa auditoria deve ser realizada com autonomia e imparcialidade, razão pela qual deverá ser contratada pela própria Associação e da confiança dos seus Gestores, com a aprovação dos Associados em Assembléia, posto que haverá um custo não previsto e que será arcado por todos os Associados.

Sistema Obra pelo Valor Real

Quem é a Incorporadora nos Empreendimentos do Sistema Obra pelo Valor Real?

Nos Empreendimentos organizados através do Sistema Obra pelo Valor Real, os Incorporadores são os próprios Associados, através da Associação Próconstrução do Edifício. A Associação tem a obra como objetivo determinado, sem fins lucrativos, representado pelo Conselho Gestor constituído por 03 associados, eleitos em Assembléia.

Quais as vantagens de incorporar um Empreendimento pelo Sistema Obra pelo Valor Real?

Além da segurança total e a vantagem de poder personalizar seu imóvel, é relevante o resultado financeiro. Assegura-se que o resultado final alcançado no Sistema Obra pelo Valor Real é superior a qualquer outra forma de investimento imobiliário que se apresenta no mercado, posto que superior a 30% (trinta por cento), houve empreendimento com resultado superior a 80% do valor investido. Ressalte-se que não existindo financiamento, e considerando que o grupo autofinancia o empreendimento, este passa a ser realizado após o início das contribuições, com isso há benefícios na aquisição de materiais pelo pagamento ocorrer à vista, além de não haver custos financeiros. Considere-se ainda que não existisse um terceiro incorporador que nos empreendimentos normais tem um custo ao empreendimento de aproximadamente 35%, este custo reverte-se em benefício em favor da Associação e conseqüentemente de seus Associados, uma vez que ela própria incorpora o empreendimento, ou seja, o resultado final do diferencial entre o custo e o valor de mercado da unidade construída é inteiramente do Associado, que além de obter seu imóvel (patrimônio), obtém também um resultado financeiro decorrente do valor aplicado para construir e o valor que o mercado pratica em imóvel pronto no mesmo padrão e localização.

Qual a minha segurança em aderir ao empreendimento e o que acontece se o grupo não se constituir?

Pelo exposto é possível entender a completa segurança nesta modalidade de investimento imobiliário onde todo o empreendimento fica nas mãos do próprio grupo. Aqui não há uma Construtora ou um Incorporador vendendo um imóvel. Muito menos a VALOR REAL, faz qualquer tipo de venda. Há sim a organização de um grupo de investidores que farão seu próprio empreendimento. Somente após a formação desse grupo e a Constituição da Associação Próconstrução é que os Associados começam a realizar os aportes financeiros. Os cheques que representam os primeiros aportes são nominais a Associação e somente serão descontados com a aprovação em Assembléia, é quando a Associação começa efetivamente seu funcionamento, neste passo já existe o Conselho Gestor e Fiscal cujos membros são Associados, portanto, a parte financeira fica inteiramente em mãos dos integrantes do grupo. Caso haja alguma reserva representada por cheque caução, este será devolvido na hipótese de não constituição da Associação, sem prejuízo a quem quer que seja. É importante destacar que quando se chega à fase de constituição da Associação muitos trabalhos já foram realizados, como pré-projetos, estudos de viabilidade física, comercial, jurídica, enfim, pré-contratações que deverão ser honradas pela Associação que já está anuindo a um empreendimento  que obteve a aprovação total e ampla do proprietário do terreno, sem o qual não haveria qualquer possibilidade de empreender. Há, portanto, contratações já realizadas pela VALOR REAL que deram o formato básico para o empreendimento ao qual os investidores assentiram e se obrigam a cumprir em sua integralidade, uma vez que sem esse mínimo compromisso da Associação o empreendimento não se viabiliza.

O Conselho Gestor ou Fiscal detectando indícios de ilícitos na condução do empreendimento poderá tomar providências judiciais ou

Sim, toda a formatação do Sistema Obra pelo Valor Real criando a Associação Próconstrução, teve como objetivo possibilitar a Associação o controle de todo o empreendimento. Neste passo, por certo a Associação através de seus Gestores poderá tomar as medidas que julgar necessário para o bom andamento do empreendimento. Contudo, há que se ressaltar que a administração de um empreendimento é bastante complexa, razão pela qual a Associação contará com o apoio técnico da VALOR REAL, da Construtora responsável pela execução da obra, de todos os demais Agentes que compõe o Sistema. Daí a recomendação de que antes de tomar qualquer medida extrema os Conselheiros solicitem explicações e esclarecimentos dos profissionais, pois não raro se constata que o desconhecimento dos procedimentos e da complexidade do negócio leva Gestores e Associados a julgar erroneamente a questão. Em havendo equívoco de interpretação ou de entendimento dos procedimentos os Conselheiros poderão tomar medidas que levarão a conseqüências desfavoráveis aos demais Associados, por exemplo: Contratação de perícias, advogados, engenheiros para realizar perícias que gerarão custos aos Associados, muitas vezes sobre questões de fácil esclarecimento. Outro ponto é levar à Assembléias suposições equivocadas que poderão gerar convulsão no grupo, traduzidas por intranqüilidade, receio, insegurança, que poderão desembocar em acusações infundadas, calúnias e demais comportamentos e condutas inadequadas que são prejudiciais ao bom andamento das obras e do empreendimento, além de gerar, conforme o caso, possibilidade de reparação de danos materiais e morais a quem for injustamente ofendido.

Qual a garantia de que a VALOR REAL vai administrar bem a obra?

Primeiramente, há que se entender que quem administrará o empreendimento será a Associação Próconstrução, através de seu Conselho Gestor. No que se refere a assessoria técnica administrativa do empreendimento ressaltamos que o Administrador da VALOR REAL, foi um dos primeiros a promover a recuperação de obras paralisadas da Encol organizando os então adquirentes de unidades dos seus empreendimentos, seus mais de 40 (quarenta) anos de experiência no setor  permitiu que criasse o Sistema Obra pelo Valor Real, que reúne o know-how de inúmeras outras áreas correlatas, principalmente a jurídica. Neste passo zelará não somente pelo bom andamento do empreendimento, bem como pela integridade do Sistema Obra pelo Valor Real do qual detém o domínio. A atuação da VALOR REAL através de seus profissionais e de parceiros do Sistema Obra pelo Valor Real, fará valer as decisões aprovadas pela maioria dos Associados nas Assembléias e das decisões do próprio Conselho Gestor. Contudo, se detectar que a falta de conhecimento, ou interpretações e deduções equivocadas de alguns dos Associados e/ou Gestores poderão levar o grupo a desarmonia e a convulsão, estes serão notificados para que evitem o embaraço ao andamento do empreendimento e/ou assumam a responsabilidade pelos atos e fatos que desencadearem sem ou contrária a orientação dos profissionais da VALOR REAL. Neste sentido, a VALOR REAL também se reserva o direito de tomar medidas judiciais ou extrajudiciais eventualmente necessárias para impedir que a má gestão de uma das Associações Próconstrução venha a causar prejuízo ao Grupo e/ou afete o Sistema Obra pelo Valor Real.

Já se realizaram obras deste tipo em Curitiba? Quais foram?

Sim, não só aqui como em todo o país e em muitos lugares do mundo, afinal é uma forma cooperativa de se empreender. Não é, portanto, privilégio nosso. A Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964, que regula os condomínios e as incorporações e trata das obras a preço de custo ou por administração trás a regulamentação em regras gerais, entretanto, vários são os formatos praticados no mercado. Quando a própria Construtora ou Incorporadora utiliza-se deste regime de construção, ela permanece com o domínio do empreendimento. Embora constitua um condomínio de compradores, contabilidade e conta bancária própria, quem administra a conta e toda a obra é a própria construtora ou incorporadora, os associados somente recebem os balancetes para fiscalização. Já o formato semelhante ao Sistema Obra pelo Valor Real se visualiza nas obras onde houve a quebra ou falência de construtoras como no caso da Encol, onde os próprios associados se reuniram e sob sua administração concluíram os edifícios. Algumas obras da antiga Encol foram, inclusive, retomadas e concluídas sob a coordenação do idealizador do Sistema Obra pelo Valor Real, Sr. Wenceslau Vitulskis Filho, quando Diretor da Ademilar, todas com sucesso, pois não há forma mais eficaz e segura de construção do que aquela feita, coordenada e administrada pelos próprios proprietários.  A partir de então direcionou toda sua experiência e know-how para o desenvolvimento do Sistema Obra pelo Valor Real, com total segurança, onde se aplicam experiências advindas do consórcio de imóveis, retomada de obras da Encol (cinco) e de diversos outros empreendimentos, dos quais participaram nossos profissionais, os quais foram realizados com sucesso, como pela Construtora Brasília (Curitiba), construtoras, Garça e Orbis (Maringá), Klukiner (Florianópolis e Criciúma), etc.

 

Quem é a construtora?

É uma empresa especializada em executar obras por administração, detendo o know-how, que, prima por excelente acabamento, economia, organização, limpeza e utiliza profissionais qualificados. A construção por administração implica em ter a construtora estrutura suficiente para trabalhar com segurança, eficiência e transparência, propiciando à Associação Próconstrução um constante acompanhamento que vão desde a aprovação dos orçamentos/ cotações para execução de compras e serviços até o acompanhamento físico da obra.

O que acontece se a construtora sofrer concordata, falência ou não estiver executando a obra a contento?

Todo o Sistema Obra pelo Valor Real foi pensado e idealizado para trazer a maior segurança para esse tipo de investimento imobiliário. Notem que aqui existem dois fatores fundamentais de segurança. Primeiro: Os Associados / Incorporadores tornam-se de imediato, deste o início os proprietários do terreno e incorporadores do empreendimento. Em outras palavras são os verdadeiros donos do empreendimento. A Construtora é uma empresa contratada para executar a construção. Como prestadora de serviços contratada terá o compromisso de bem executar a obra, pois havendo descumprimento contratual e/ou não executando com eficiência e eficácia os serviços contratados a Associação poderá, justificando e fundamentando as razões, solicitar a VALOR REAL a rescisão contratual realizada com a Construtora. Assim como, se a mesma vir a sofrer concordata ou falência, essa situação não afetará de forma alguma o empreendimento, pois como contratada apenas para executar a obra poderá ser substituída por outra construtora. Destaque-se que a Construtora recebe sua remuneração (taxa de administração) após a execução dos serviços, ou seja, no mês seguinte aos serviços prestados. As compras de materiais serão feitas diretamente pela Associação. Daí a segurança de que não deixará prejuízo ou dano à Associação, pois ela sequer receberá sua taxa administrativa se não executar os serviços.

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