PRECIFICAÇÃO: Como calcular o metro quadrado da sua casa

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PRECIFICAÇÃO. “Passo-a-Passo: Como calcular o metro quadrado da sua casa” faz parte da série didática “Série: Como calcular o metro quadrado do seu imóvel?”. No post anterior falamos sobre “Como calcular o metro quadrado da sua casa“, hoje, vamos dar continuidade tratando do tema “Precificação”. Ou seja, como os preços são determinados para um imóvel.

Para isso, preciso, que você entenda que este material foi escrito para leigos e não para profissionais. Por isso, alguns profissionais entenderão que estas explicações são “fracas” e faltam detalhes técnicos. Sim! Não pretendemos formar Avaliadores de Imóveis, nem peritos, porém, ensinar algumas bases que o mercado imobiliário trabalha. Assim, vamos contar uma história fictícia de como surgiu um bairro, numa determinada cidade, em algum lugar.

PRECIFICAÇÃO. Passo-a-Passo: Como calcular o metro quadrado da sua casa

Quando contamos uma história, mesmo que fictícia, como esta, facilita-nos a entender muitos detalhes das realidades que vivenciamos em diversas cidades no mundo todo:

Como se calcula o preço do metro quadrado de uma casa?

Quero convidá-los a entrar neste universo da avaliação imobiliária passo-a-passo. Vamos entender um detalhe muito importante que é entender esse negócio de PREÇO por “metro quadrado”!

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1 Precificação: A Formação do Bairro da Mata

mataNossa história começa numa família, muitos anos atrás. Durante uma reunião depois do falecimento do vovô, abriu-se uma discussão sobre o que fazer com os bens deixados pelo falecido. Conversaram muito e concluíram a divisão dos bens. Porém, sobrou uma grande área, um terreno muito grande. Uma mata. Por isso, mais tarde, o bairro que ali se formou se chamou o Bairro da Mata.

Ficou certo que alguém autorizado pelos herdeiros procurasse uma imobiliária, com construtora-loteadora, com arquitetos e engenheiros para elaborar um loteamento muito grande.

Assim o fizeram. conseguiram um grande projeto. E, pago todas as taxas, impostos e honorários para os profissionais, conseguiram elaborar uma estratégia. Era assim, a estratégia, o loteamento, seria dividido em 6 loteamentos menores. Iniciariam estruturando e depois vendendo o primeiro, chamado Bairro da Mata I, com 79 lotes urbanos distribuídos em 5 quadras: A, B, C, D e E.

PRECIFICAÇÃO: ilustração fictícia
PRECIFICAÇÃO: Como avaliar sua casa

Ficaram assim distribuídos os 79 lotes em 5 quadras:

  • Quadra “A”, com 21 lotes;
  • Quadra “B”, com 17 lotes;
  • Quadra “C”, com 15 lotes;
  • Quadra “D”, com 10 lotes;
  • Quadra “E”, com 16 lotes;

O preço deste empreendimento, somando todas as despesas, infra estrutura, lucro, impostos e comissões para a comercialização ficou assim: 60.856,10 m² de loteamento, e o preço em R$ 4.381.639,20. Portanto, se dividirmos, o preço total (R$ 4.381.639,20) pela metragem final (60.856,10 m²), teremos o seguinte resultado, R$ 72,00/m².

Então, iniciaram a venda pela quadra D! Fizeram propagandas, contrataram corretores, etc. Inciaram as vendas, e tabela inicial era assim:

PRECIFICAÇÃO
tabela D

Agora vamos para a prática!

Muitos loteadores deixam os melhores lotes por último, para alcançar um valor maior.

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2 Precificação: Calcule o metro quadrado do seu terreno

Na nossa história, apareceu no stand de vendas o Sr Hum Primeiro, e ele ficou muito interessado em comprar 2 lotes. Ele quer montar uma padaria na esquina das ruas mais movimentadas. O corretor sugeriu os lotes 03 e 04!

loteamento DSr Hum Primeiro, perguntou:

– O lote 03, quais são suas medidas?

– O corretor respondeu assim: a testada (medida da frente do terreno) tem 15 m, fundo 15 m, direita 34m, esquerda 40m. Por R$ 39.960,00

E agora?

Quantos metros quadrados tem este lote?

Fórmula:
Metro quadrado (m²) = lado x lado = a x b

Mas agora as medidas estão diferentes! O que fazer?

Primeiro, vejo que a frente e o fundo tem a mesma medida 15m. Vou chamar de “a” ou seja, o lado a = 15

Segundo, as medidas da direita e da esquerda são diferentes. Então, vamos somar os dois lados e dividir por dois, vai ficar assim, 34m + 40m = 74m, e agora, 74m/2 = 37m

Metro quadrado (m²) = lado x lado = a x b = 15 x 37 = 555m²

Mas, para saber o valor do metro quadrado, teremos que fazer mais um cálculo.

Vamos dividir o preço pelos metros quadrados, assim, R$ 39.960,00/555m² = R$ 72,00/m²

Se você experimentar fazer esse mesmo cálculo com os demais lotes, vai chegar a mesma conclusão: R$ 72,00/m²

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3 Precificação: Calcule o metro quadrado da sua casa

casa no terreno

Você se lembra que na postagem passada fizemos um cálculo para obter o potencial de construção em função do zoneamento? Agora faremos outro cálculo. Vamos pensar em construir a casa acima projetada.

Vamos lembrar que a projeção do telhado é 9,41m x 11,79m =  110,9439m². Esta projeção é a metragem da construção da casa.

Para calcular os materiais básicos da construção, sem acabamento, fazemos multiplicando pelo cub, no nosso caso, CUB Paraná. O CUB Paraná para julho/2015 é R$ 1.292,05, para o Padrão Normal R-8.

Metragem da casa x CUB Paraná = 110,9439m² x R$ 1.292,05 = R$ 143.345,07

Então, está casa custará R$ 143.345,07, sem acabamento.

Mas, se somarmos ao valor do terreno, teremos: valor da construção + valor do terreno = valor do imóvel.

R$ 143.345,07 + R$ 39.960,00 = R$ 183.305,07

Ah! Agora para sua surpresa o cálculo muda!??

Sim! Agora vamos descobrir o valor do imóvel. Então!? Vamos dividir o valor total do imóvel pela área de construção:

R$ 183.305,07/110,9439m² = R$ 1.652.23/m²

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Conclusão

No nosso exemplo acima isto já foi visto e chegamos a seguinte conclusão quanto a PRECIFICAÇÃO ou seja, quanto a formação de preço de um imóvel:

Para você comprar uma casa, conforme o projeto acima, no loteamento fictício “Loteamento da Mata”, custará no mínimo R$ 183.305,07

Agora veja esta descrição de venda da casa que o Sr Hum Primeiro construiu no lote 03:

“Vendo casa, recém construída, sem acabamento, com sala, 2 dormitórios, 1 banheiro social e cozinha, com 110, 9439 m² de construção, com terreno de 555m². Com 15m de frente e aproximadamente 37m de lado. Por R$ 183.305,07”

Com estas informações já é possível gerar um valor, ainda que superficial, desta casa:

Valor do Terreno:
Nesta região, ou seja, no “Loteamento da Mata” em que está localizado o lote 03 do Sr Hum Primeiro, existem vários terrenos à venda, com a mesma medida ou medidas próximas, sendo comercializados por R$ 72/m².

Valor da Construção:

O valor da construção vai variar pela metragem construída e principalmente pelo tipo de acabamento. O acabamento vai encarecer ou baratear a construção.

Valor da Casa (do imóvel):
Vimos até agora, nos exemplos fictícios que os valores continuam iguais ou próximos, o que na realidade nunca ocorrem!

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