Negócios Imobiliários: Segurança Jurídica e a boa prática

Ouve-se muitas “conversas” e “opiniões” sobre estar atento a qualquer negociação imobiliária. Pode ser enganado. Bolha imobiliária. Entre outros tantos assuntos que acabam por desinformar e assustar aos leigos. Não sei bem as intenções dos que por esta causa lutam.

Encontrei este texto, abaixo transcrito, e resolvi compartilhar. Outros textos serão divulgados por aqui, sempre com a intenção de esclarecer, informar e principalmente orientar aos nossos clientes, bem como, nossos leitores.

A Segurança Jurídica nos Negócios Imobiliários

Sylvio Capanema de Souza - Advogado | ADEMIRJ

Uma das mais relevantes conquistas da nossa ordem jurídica, implantada em nosso país, após o advento da Constituição Federal de 1988, recepcionada e ampliada pelo Código de Defesa do Consumidor e pelo Código Civil de 2002, foi a introdução, em todos os negócios jurídicos, das “cláusulas gerais” de boa-fé objetiva e da função social do direito, que passam a lhes ser implícitas.

Isto permite que o juiz, quando provocado, “penetre” no interior dos contratos, levantando a ponta do véu que os encobre, na feliz expressão dos doutrinadores alemães, para aferir se estão eles a produzir efeitos positivos, inclusive para a sociedade, como um todo, e se a conduta das partes em todas as suas fases, desde as tratativas, é a que teriam pessoas honestas.

A boa-fé, que no passado constituía mera exortação ética, que se dirigia aos contratantes, converteu-se em dever jurídico, desempenhando no Código Civil de 2002 uma tríplice função:

  • a hermenêutica, ao se transformar em método de interpretação dos negócios jurídicos (artigo 113);
  • a de fiscal da conduta das partes, na sua execução (artigo 422)
  • e a de equilibradora da equação econômica dos contratos (artigo 478).

Como figuras parcelares da boa-fé negocial, e a ela inerentes, surgiram os princípios da lealdade, da confiança e da preservação dos contratos, que constituem hoje o oxigênio da segurança jurídica, sem a qual nenhum mercado sobrevive.

A enorme densidade econômica e social de que se revestem os negócios imobiliários, que tornam realidade o mais acalentado sonho de todos os brasileiros, que é o de adquirir a casa própria, está a exigir, cada vez mais, que eles se alicercem na transparência, lealdade e, principalmente, na mais absoluta segurança jurídica.

E acreditamos que três pilares ajudem a construir esse resultado:

  1. A segurança jurídica de todos os envolvidos (dono do terreno ao adquirente final), de forma a garantir que todos recebam, na proporção combinada o retorno do investimento feito;
  2. Os negócios precisam ser sustentáveis, ou seja, possuir viabilidade econômica definida com base em padrões validados pelo mercado;
  3. Transparência integral desde a fase de planejamento.

A preocupação prioritária do comprador e do investidor, especialmente estrangeiro, é com a segurança e sustentabilidade do empreendimento, e não mais com a inflação, já que, quanto a esta, foram criados remédios econômicos, mas nenhuma panaceia contra a insegurança jurídica.

Ao lado dos cálculos matemáticos para que se sustente a estrutura do edifício, o mercado tem que passar a construir, desde os seus alicerces, a segurança jurídica do empreendimento no interesse majoritário dos incorporadores, construtores, corretores e adquirentes de unidades.

Para pavimentar essa estrada, alguns elementos nos parecem extremamente úteis:

  • O patrimônio de afetação;
  • No caso de operações complexas, como as operações hoteleiras e de built to suit, a celebração prévia de todos os contratos que serão necessários, tais como construção, gestora hoteleira, etc.
  • Regras de governança corporativa;
  • Cláusulas de remuneração atrelada ao desempenho, entre outras.

Como a conscientização maior dos direitos, e dos instrumentos para defendê-los e exercê-los, por parte de uma sociedade cada vez mais informada, pode inundar o Poder Judiciário por uma oceânica avalanche de ações, a preocupação com o equilíbrio ético e econômico dos contratos é missão de todos, inclusive dos advogados que atuam no mercado imobiliário.

De tudo isto avulta a relevância do paciente e produtivo trabalho que estamos realizando junto aos magistrados e representantes do Ministério Público, em sucessivas reuniões multi-institucionais promovidas pela ADEMI, com o objetivo de encontrar consensos e identificar as melhores práticas para a formatação dos contratos imobiliários, na esperança de, pelo menos, mitigar os conflitos que hoje ainda existem no mercado.

Para usar uma expressão da moda, “as vozes das ruas” e dos canteiros de obras clamam por segurança jurídica, e o mercado imobiliário não se fez, perdoem o trocadilho inevitável, imóvel, mas, ao contrário, antecipou-se e tem dado provas de que caminha a passos firmes nessa direção.

Como advogado com profundas e inabaláveis raízes, alegra-me essa consciência e me encho de orgulho por participar, de alguma forma, dessa construção típica dos novos tempos: um mercado imobiliário seguro, ético e sustentável.

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