Como fazer bons negócios imobiliários?

Todo final de ano temos uma tendência de parar para refletir ou meditar sobre o que vivenciamos nos últimos doze meses. Penso que essa deveria ser nossa postura todo final de mês, não exclusivamente no final de cada ano. Ganhamos ou perdemos nos últimos doze meses? Se ganhamos, continuar ganhando. Como fazer uma manutenção de momento de sucesso? Se perdemos, que lições aprendemos? Ou, ainda, como mudar nossa história? Ou, como reverter esta situação?

Como fazer bons negócios imobiliários?

Li em alguns livros e artigos uma ideia que tem se multiplicado a cada dia. Esta ideia sugere para que você faça várias aplicações financeiras combinadas em um determinado tempo, por períodos consecutivos, e você terá como resultado um ganho tão alto que se tornará um milionário. Só ao final de tudo isso será contemplado a realizar seu sonho da compra de uma casa ou apartamento próprio. Mas, o que você faz durante esse tempo? Porque você não vai investir nada na compra de um imóvel para morar, certo? Onde você vai morar? Ah! A solução, segundo esses autores, é simples, você aluga. Pronto. Está tudo resolvido.

O que motiva essa atitude é uma somente: ficar milionário. Seu foco precisar ficar especificamente em finanças. Principalmente nas aplicações financeiras do momento. Tudo para fazer você permanecer concentrado nos movimentos e tendências do mercado financeiro. Esqueça do mercado imobiliário no momento.

Mas, alugar, também faz parte do mercado imobiliário que você estará diretamente envolvido. Vai precisar de foco também. Você conhece bem o mercado imobiliário?

O mercado imobiliário

Negócios imobiliários demandam foco, detalhamento, tempo e cuidados. Seus resultados são sempre demorados. Pense em vender casas, por exemplo. Vai precisar escolher um terreno, fazer plantas e planos, construir, dar um bom acabamento e daí oferecer por um bom preço. Já imaginou quanto tempo demanda?

Negócios imobiliários sempre apresentam resultados positivos. Mesmo em tempos de crise. Sua liquidez é certa, porém, demorada, se comparada com determinados investimentos financeiros. Sua valorização é constante. Porém, sua manutenção poderá acarretar prejuízos se mal planejados.

O segredo para se fazer bons negócios imobiliários está na combinação de satisfazer o vendedor e comprador ao mesmo tempo. Quando ambos ganham. Mas, para que isso ocorra, o início é fazer uma boa compra, para que se faça uma boa venda. Poderemos até em dizer altamente lucrativos para todas as partes envolvidas.

O que você sabe sobre Avaliação Imobiliária?

Avaliação Imobiliária

Antes de iniciar um bom negócio imobiliário se faz necessário responder a seguinte questão: “quanto custa esse imóvel?” Essa pergunta sempre é a primeira e a mais importante de todas. Sem essa resposta nada acontece. Essa resposta vai indicar comparativos. Se este imóvel vale “tanto”, um equivalente a ele deverá valer aproximadamente “outro tanto”. É assim que se reage dentro do mercado imobiliário.

Por isso, a avaliação imobiliária é o primeiro e mais significativo passo! Tenho insistido muito em repetir esta informação, para fugirmos dos “achismos”. Se a avaliação imobiliária ocorrer fora dos padrões básicos, sem profissionalismo, provavelmente estará acima do valor de mercado, o que irá atrasar qualquer negociação ou até mesmo torná-la inviável. Mas, se for abaixo, poderá causar tal prejuízo que nunca mais poderá ser recuperada. Portanto, a busca será encontrar o preço justo.

Era uma vez, uma tal “galinha morta”!

Você em algum momento deve ter ouvido falar sobre essa tal “galinha morta”, certo? Sou procurado por algumas pessoas que se dizem interessados em comprar somente “galinha morta”. “Galinha morta”, é aquela que não demanda sacrifício algum, só pegar e fazer a comida. É um jargão muito usado no mercado imobiliário, tal como “pão quente”, entre outros.

Mas, a primeira pergunta que se deve fazer diante de uma oferta abaixo do preço de mercado, uma “galinha morta”, é o que motivou a baixa do preço desse imóvel. Os motivos devem ser analisados com precisão. Muitas vezes, quase na maioria das vezes, a “galinha” não está “morta”, mas as finanças do seu possuidor. Para negociar uma “galinha morta” é preciso ter paciência e muito conhecimento sobre o que está sendo negociado.

Operar com imóveis abaixo do valor de mercado é uma modalidade específica que poucos exploram. Necessita de muita habilidade e muito interesse nesse assunto. É um segmento de mercado específico, que traz tanta lucratividade como o mercado de forma geral. Alguns autores têm registros de suas experiências em diversas partes do mundo e no Brasil também. Muitos fatores devem ser levados em conta. Apenas reproduzir o que um determinado autor fez poderá ser muito perigoso. O prejuízo poderá ser irreparável.

Além da “galinha morta” …

Li certa vez, sobre um autor investidor, que atuava num mercado imobiliário de outro país. Não no Brasil, onde estamos. Ele usou fórmulas mirabolantes, todas descritas nos seus livros, e conta em detalhes o seu sucesso. Comprou e vendeu usando esse formato descrito por décadas. Fiz um estudo sobre esse fato, apenas, trazendo ao cenário brasileiro. Fiz a aproximação de valores, tipo de imóvel semelhante e modelo de negociação com algumas adaptações. Mantendo a mesma velocidade de venda. Resultado: não daria certo. Resultados financeiros não combinam com os praticados no Brasil. Porque a legislação brasileira é diferente, e não permitiria a executar esse projeto como no seu original. Tentamos outros modelos, não daria certo.

Modelos importados ou os seus modelos de negócios imobiliários

Portanto, transferir modelos de outros países, modelos importados, nem sempre é possível, viável ou lucrativo.

Mas, qual é o seu modelo de negócio, quando tratamos de negócios imobiliários? Qual é o seu objetivo? Quais estratégias que você vai utilizar? Quais resultados obter? Quanto tempo você vai precisar?

Fui procurado por um investidor com uma planilha na mão. Ele anotava tudo. Ele dizia que tal situação deveria ser alterada, porque, segundo sua planilha estava fora da viabilidade. Notei que em nenhum dos seus negócios chegaram até ao final. Seu planejamento consistia em fazer o mercado imobiliário trabalhar ao seu favor sempre. Sem oscilações. Sendo que se houvesse algum prejuízo numa negociação, sempre a outra parte se prejudicaria, nunca ele. Ele queria “forçar” os proprietários-vendedores a se renderem às suas exigências. Segundo ele, “não existe negociação, tem que fazer o que ele planejou”. Observe, impor critérios ao mercado é algo que envolve muito poder de decisão sobre o segmento que você vai atuar. Quase sempre, muito difícil de acontecer.

Um bom negócio imobiliário

Portanto, para fazer um bom negócio imobiliário é preciso reconhecer todos os detalhes e se informar com profundidade, para que o mercado imobiliário lhe responda. Avaliação imobiliária deve ser precisa, segundo seus objetivos. Não é tentar burlar a avaliação imobiliária, para que lhe seja favorável. Ao contrário, que seja muito realista. O mercado local, tem suas regras. Entenda essas regras. Terá muito lucro.

Bons negócios!

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