PRECIFICAÇÃO: Como calcular o metro quadrado da sua casa

PRECIFICAÇÃO. “Passo-a-Passo: Como calcular o metro quadrado da sua casa” faz parte da série didática “Série: Como calcular o metro quadrado do seu imóvel?”. No post anterior falamos sobre “Como calcular o metro quadrado da sua casa“, hoje, vamos dar continuidade tratando do tema “Precificação”. Ou seja, como os preços são determinados para um imóvel.

Para isso, preciso, que você entenda que este material foi escrito para leigos e não para profissionais. Por isso, alguns profissionais entenderão que estas explicações são “fracas” e faltam detalhes técnicos. Sim! Não pretendemos formar Avaliadores de Imóveis, nem peritos, porém, ensinar algumas bases que o mercado imobiliário trabalha. Assim, vamos contar uma história fictícia de como surgiu um bairro, numa determinada cidade, em algum lugar.

PRECIFICAÇÃO. Passo-a-Passo: Como calcular o metro quadrado da sua casa

Quando contamos uma história, mesmo que fictícia, como esta, facilita-nos a entender muitos detalhes das realidades que vivenciamos em diversas cidades no mundo todo:

Como se calcula o preço do metro quadrado de uma casa?

Quero convidá-los a entrar neste universo da avaliação imobiliária passo-a-passo. Vamos entender um detalhe muito importante que é entender esse negócio de PREÇO por “metro quadrado”!


1 Precificação: A Formação do Bairro da Mata

Nossa história começa numa família, muitos anos atrás. Durante uma reunião depois do falecimento do vovô, abriu-se uma discussão sobre o que fazer com os bens deixados pelo falecido. Conversaram muito e concluíram a divisão dos bens. Porém, sobrou uma grande área, um terreno muito grande. Uma mata. Por isso, mais tarde, o bairro que ali se formou se chamou o Bairro da Mata.

Ficou certo que alguém autorizado pelos herdeiros procurasse uma imobiliária, com construtora-loteadora, com arquitetos e engenheiros para elaborar um loteamento muito grande.

Assim o fizeram. conseguiram um grande projeto. E, pago todas as taxas, impostos e honorários para os profissionais, conseguiram elaborar uma estratégia. Era assim, a estratégia, o loteamento, seria dividido em 6 loteamentos menores. Iniciariam estruturando e depois vendendo o primeiro, chamado Bairro da Mata I, com 79 lotes urbanos distribuídos em 5 quadras: A, B, C, D e E.

PRECIFICAÇÃO: Como avaliar sua casa

Ficaram assim distribuídos os 79 lotes em 5 quadras:

  • Quadra “A”, com 21 lotes;
  • Quadra “B”, com 17 lotes;
  • Quadra “C”, com 15 lotes;
  • Quadra “D”, com 10 lotes;
  • Quadra “E”, com 16 lotes;

O preço deste empreendimento, somando todas as despesas, infra estrutura, lucro, impostos e comissões para a comercialização ficou assim: 60.856,10 m² de loteamento, e o preço em R$ 4.381.639,20. Portanto, se dividirmos, o preço total (R$ 4.381.639,20) pela metragem final (60.856,10 m²), teremos o seguinte resultado, R$ 72,00/m².

Então, iniciaram a venda pela quadra D! Fizeram propagandas, contrataram corretores, etc. Inciaram as vendas, e tabela inicial era assim:

PRECIFICAÇÃO
tabela D

Agora vamos para a prática!

Muitos loteadores deixam os melhores lotes por último, para alcançar um valor maior.

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2 Precificação: Calcule o metro quadrado do seu terreno

Na nossa história, apareceu no stand de vendas o Sr Hum Primeiro, e ele ficou muito interessado em comprar 2 lotes. Ele quer montar uma padaria na esquina das ruas mais movimentadas. O corretor sugeriu os lotes 03 e 04!

Sr Hum Primeiro, perguntou:

– O lote 03, quais são suas medidas?

– O corretor respondeu assim: a testada (medida da frente do terreno) tem 15 m, fundo 15 m, direita 34m, esquerda 40m. Por R$ 39.960,00

E agora?

Quantos metros quadrados tem este lote?

Fórmula:
Metro quadrado (m²) = lado x lado = a x b

Mas agora as medidas estão diferentes! O que fazer?

Primeiro, vejo que a frente e o fundo tem a mesma medida 15m. Vou chamar de “a” ou seja, o lado a = 15

Segundo, as medidas da direita e da esquerda são diferentes. Então, vamos somar os dois lados e dividir por dois, vai ficar assim, 34m + 40m = 74m, e agora, 74m/2 = 37m

Metro quadrado (m²) = lado x lado = a x b = 15 x 37 = 555m²

Mas, para saber o valor do metro quadrado, teremos que fazer mais um cálculo.

Vamos dividir o preço pelos metros quadrados, assim, R$ 39.960,00/555m² = R$ 72,00/m²

Se você experimentar fazer esse mesmo cálculo com os demais lotes, vai chegar a mesma conclusão: R$ 72,00/m²

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3 Precificação: Calcule o metro quadrado da sua casa

casa no terreno

Você se lembra que na postagem passada fizemos um cálculo para obter o potencial de construção em função do zoneamento? Agora faremos outro cálculo. Vamos pensar em construir a casa acima projetada.

Vamos lembrar que a projeção do telhado é 9,41m x 11,79m =  110,9439m². Esta projeção é a metragem da construção da casa.

Para calcular os materiais básicos da construção, sem acabamento, fazemos multiplicando pelo cub, no nosso caso, CUB Paraná. O CUB Paraná para julho/2015 é R$ 1.292,05, para o Padrão Normal R-8.

Metragem da casa x CUB Paraná = 110,9439m² x R$ 1.292,05 = R$ 143.345,07

Então, está casa custará R$ 143.345,07, sem acabamento.

Mas, se somarmos ao valor do terreno, teremos: valor da construção + valor do terreno = valor do imóvel.

R$ 143.345,07 + R$ 39.960,00 = R$ 183.305,07

Ah! Agora para sua surpresa o cálculo muda!??

Sim! Agora vamos descobrir o valor do imóvel. Então!? Vamos dividir o valor total do imóvel pela área de construção:

R$ 183.305,07/110,9439m² = R$ 1.652.23/m²

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Conclusão

No nosso exemplo acima isto já foi visto e chegamos a seguinte conclusão quanto a PRECIFICAÇÃO ou seja, quanto a formação de preço de um imóvel:

Para você comprar uma casa, conforme o projeto acima, no loteamento fictício “Loteamento da Mata”, custará no mínimo R$ 183.305,07

Agora veja esta descrição de venda da casa que o Sr Hum Primeiro construiu no lote 03:

“Vendo casa, recém construída, sem acabamento, com sala, 2 dormitórios, 1 banheiro social e cozinha, com 110, 9439 m² de construção, com terreno de 555m². Com 15m de frente e aproximadamente 37m de lado. Por R$ 183.305,07”

Com estas informações já é possível gerar um valor, ainda que superficial, desta casa:

Valor do Terreno:
Nesta região, ou seja, no “Loteamento da Mata” em que está localizado o lote 03 do Sr Hum Primeiro, existem vários terrenos à venda, com a mesma medida ou medidas próximas, sendo comercializados por R$ 72/m².

Valor da Construção:

O valor da construção vai variar pela metragem construída e principalmente pelo tipo de acabamento. O acabamento vai encarecer ou baratear a construção.

Valor da Casa (do imóvel):
Vimos até agora, nos exemplos fictícios que os valores continuam iguais ou próximos, o que na realidade nunca ocorrem!

Se você precisa de um Parecer ou até mesmo de um Laudo Pericial do seu imóvel contrate a DERVILLE Imóveis – Curitiba e Região Metropolitana, Paraná, Brasil.

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Se você precisa de Avaliação Imobiliária em Curitiba e Região Metropolitana, então contrate a DERVILLE Imóveis. O trabalho de Avaliar um Imóvel exige preparo técnico, credenciamento legal e experiência profissional, por isso, para cada situação um preço diferente poderá ser cobrado. Este passo-a-passo, lhe dará uma ideia generalizada sobre este assunto. Portanto, faça um orçamento preenchendo o formulário no final deste post.

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Passo-a-Passo: Como calcular o metro quadrado da sua casa

Passo-a-Passo: Como calcular o metro quadrado da sua casa! Este passo-a-passo, lhe dará uma ideia generalizada sobre este assunto. Foi escolhido usar uma metodologia mais didática possível. Para que você possa utilizar no seu dia-a-dia.

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Como é esse negócio de “metro quadrado”?

Muitas perguntas nos são enviadas sobre este assunto, tais : Como é esse negócio de “metro quadrado”? como calcular o metro quadrado de um terreno ou uma casa? Como eu posso calcular o “valor” do meu imóvel? Como eu posso avaliar o aluguel do meu imóvel? A seguir mostraremos passo-a-passo de como calcular o metro quadrado da sua casa.

Perguntas sobre como poderia calcular um terreno. Perguntas sobre como poderia calcular o valor de uma casa. São leigos perguntando. São pessoas que atuam profissionalmente em diversas modalidades fora do ambiente do ramo imobiliário. Pessoas que querem comprar, vender, alugar e gritam: “Alguém, por favor, poderia me ajudar a calcular o metro quadrado do meu terreno, da minha casa, do meu apartamento?”. Elas precisam e buscam todo tipo de informação. Daí surgiu este passo-a-passo, com propósito de solucionar didaticamente estas dúvidas.

Série: Como calcular o metro quadrado do seu imóvel?

Por isso, desenvolvemos uma série didática sobre este assunto chamada: “Série: Como calcular o metro quadrado do seu imóvel?” Assim, pretendemos orientar principalmente os iniciantes, os leigos. Informar de forma clara e com a linguagem não técnica, didaticamente, passo-a-passo.

A DERVILLE Imóveis oferece este serviço de avaliação imobiliária em Curitiba e Região Metropolitana, Paraná, Brasil. Ao final, você terá um formulário a ser preenchido, se você precisar contratar a DERVILLE Imóveis para avaliar o seu imóvel, após o envio deste formulário, lhe enviaremos um orçamento específico à sua necessidade.

Passo-a-Passo: Como calcular o metro quadrado da sua casa

Estes serão aos assuntos que trataremos neste post sobre “Como se calcula o valor de uma casa?”:

Como se calcula o valor de uma casa?

Quero convidá-los a entrar neste universo da avaliação imobiliária passo-a-passo. Vamos entender um detalhe muito importante que é entender esse negócio de “metro quadrado”!


1 A Fórmula

Algo que parece ser tão simples para alguns, acaba sendo um bicho de sete cabeças para a maioria. Vamos então nos dedicar a apresentar como isso funciona de uma forma bem simples e o mais didático possível. Iniciamos recordando um pouco de Matemática, com Geometria. O termo “metro quadrado” surge da fórmula que apresentaremos abaixo:

Metro quadrado (m²) = lado x lado

Quase sempre vamos nos deparar com a figura do quadrado. Isto nos leva a pensar com mais facilidade que para calcular a área de um quadrado basta multiplicar lado vezes lado. Vamos nomear um lado de “a”, no quadrado os lados são iguais, ou seja, eles tem a mesma medida ou metragem. Então a fórmula ficará assim: a x a = Área do Quadrado. Ou, ainda, representá-los desta forma: a x a = = Área do Quadrado

Agora observe o retângulo. O retângulo também se calcula na mesma ideia: lado vezes lado. Porém, os lados são diferentes. Um lado é menor e o outro é maior. Então, vamos nomear um lado de “a” (que é o maior) e o outro de “b” (que é o menor). A fórmula será: a x b = Área do Retângulo


Agora vamos para a prática!

Hoje vamos focar nestas duas formas geométricas: quadrado e retângulo. Mas, no dia a dia as metragens não são tão exatas. Mesmo assim, com base nestes princípios de multiplicar os lados, conseguiremos na maior parte das nossas necessidades, solucionar e suprir as informações básicas para a tomada de decisão.

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2 Calcule o metro quadrado do seu terreno

Precisamos iniciar com o terreno onde está a casa! Por isso, vamos imaginar um terreno numa região qualquer. Vamos imaginar suas medidas quase perfeitas.

A maioria dos terrenos são retangulares. Vamos imaginar um terreno retangular (em azul), numa quadra. A borda em volta da quadra são as calçadas. A calçada é via pública, por isso, ficará fora das medidas do seu terreno (seu terreno é particular, sua propriedade).

 

Seu terreno tem 12 metros de frente (essa medida é também chamada de “testada”), e 20 metros de profundidade. Pensando em um terreno regular, lembre-se que a maioria dos terrenos as medidas são irregulares, ou seja, a medida do fundo é diferente da testada, ou ainda os lados são diferentes. Depois trataremos desse assunto quando precisaremos utilizar uma pouco mais de geometria.

Fórmula:
Metro quadrado (m²) = lado x lado = a x b
a = 12 metros
b = 20 metros
Metro quadrado (m²) = 12 x 20 = 240 metros quadrados ou 240 m²

Desta forma, chegamos a conclusão que seu terreno, conforme o exemplo acima possui 240 m².

Se você notou, esta fórmula é utilizada por pintores. Sim! Mas, eles fazem esse mesmo cálculo na sua parede ou muro. Medem a altura pela largura. Assim, também para azulejistas. Assim, também para pedreiros. Viu? Serve para muitas outras necessidades.

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3 Calcule o metro quadrado da sua casa

 

Muito antes de iniciar este bloco, você vai precisar ir até a sua prefeitura onde cuida sobre a construção, que na maioria das vezes é chamada de Secretaria da Habitação ou algo parecido. Ou, ainda consultar seu engenheiro ou arquiteto sobre qual é a sua “Área Edificável”. Cada município, por diversos fatores, estabelece seu código de zoneamento urbano – Plano Diretor. Nele é estabelecido quanto poderá edificado num terreno, numa determinada quadra, num determinado bairro. Cada zona estabelece o seu potencial construtivo. Cada zona estabelece o que poderá ser construído: residências, sobrados, fábricas, hospitais, etc.

No nosso exemplo, o zoneamento permite construir até 60% do tamanho do terreno. Então, 60% de 240m² é 144m².

Como faz este cálculo? Você multiplica 60 por 240 e o resultado você divide por 100, pronto! 144m².

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Passo-a-Passo: Como calcular o metro quadrado da sua casa: Conclusão

No nosso exemplo acima isto já foi visto e chegamos a seguinte conclusão:

Área do Terreno: 12m x 20m = 240m²
Área do Edificável: 60% x 240m² = 144m² (tamanho máximo da construção)
Área da Construção: 9,41m x 12,79m = 120,35m² (área coberta, “pontilhada em azul na planta baixa”)
Área do Privativa: 8,41m x 11,79m = 99,15m²

Agora faça um resumo do que aprendeu

Com estas informações já é possível gerar um valor, ainda que superficial, desta casa:

Valor do Terreno

Nesta região em que está localizado o terreno, existem vários terrenos à venda, com a mesma medida, sendo comercializados por R$ 240.000. Ou seja, R$ 240.000 dividido pela metragem do terreno, 240m², chegaremos, neste exemplo, a R$ 1.000,00 por metro quadrado, ou seja, R$ 1.000,00/m².

Valor da Construção

Para saber quanto custa para construir uma casa, só o básico, sem colocar os acabamentos especiais, você poderá calcular através do CUB Custos Unitários Básicos da Construção. No Paraná (O CUB é calculado mensalmente por região) o CUB para maio/14 foi de R$ 1.154,98/m². Observe que existe todo um tratamento técnico para este cálculo. Neste exemplo, estamos trabalhando na média, sem considerar todos os fatores para esta avaliação. Apenas, para dar uma ideia do processo de composição de preços.

Portanto, acima, detectamos, vendo a planta baixa, que a Área da Construção (área coberta) foi de 120,35m² (9,41m x 12,79m). Então, multiplicaremos a Área da Construção pelo CUBPR de maio/14: 120,35m² x R$ 1.154,98 = R$ 139.001,84. Este resultado é o Valor da Construção.

Atenção: Este cálculo é informativo, não é tecnicamente detalhado. Tem como objetivo informar didaticamente ao leigo o processo da avaliação. Não pretendemos formar avaliadores de imóveis.

Valor da Casa

Agora vamos somar o Valor do Terreno mais o Valor da Construção: R$ 240.000 + R$ 139.001,84 = R$ 379.001,84. Por metro quadrado teremos Valor da Casa (R$ 370.001,84) dividido pela Área da Construção (120,35m²), teremos R$ 3.074,38/m².

No próximo post desta série veremos “Precificacao: passo-a-passo como calcular o metro quadrado da sua casa

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