Antes de visitar um imóvel: planejamento

Antes de visitar um imóvel: faça um bom planejamento

Hoje é feriado! Algumas pessoas preferem ou só tem feriados e fins de semana parasse dedicarem a visitar imóveis para comprar ou alugar.

Diante de tão pouco tempo, o que você vai precisar é um bom planejamento. Muitas pessoas só compram um imóvel na vida inteira. Outros tantos, uma grande maioria, nunca irão comprar nenhum.

Planejamento: anseios e desejos

Calma! Não saia visitando tudo que lhe aparece na frente. Cada imóvel tem uma característica. O que você precisa fazer é identificar essa característica com as suas.

Faz um tempo que atendi um casal que visitou muitos imóveis, de todos os tipos e todos os preços. Dai me ligaram pela segunda vez. Agora, estavam decididos a comprar um dos apartamentos que eu estava vendendo naquela ocasião. Agendamos a visita com um certo tempo, para que todos pudessem ajustar suas agendas. Partimos então para a visita. Qual foi a surpresa, que ao entrarmos no apartamento escolhido, a esposa, olhou para mim e disse: “a cozinha não estava nessa posição, porque vocês mudaram?”

Essa reação é típica de quem viu muito, sem planejamento algum. A decisão era comprar. Daí mistura-se tudo. Preços. Tamanho. Necessidades. A confusão é geral. Ao final da compra, o sentimento que sobra é desilusão. E, se chega à seguinte conclusão: “comprei o imóvel errado!”

Primeiro passo: identifique sua capacidade financeira

A decepção de encontrar um imóvel muito interessante, porém, a distância financeira poderá ser gigantesca. Algumas das possibilidades mais comuns para a compra são: á vista, à prazo e com permutas. Hoje temos outras alternativas menos comuns, porém para negócios muito específicos.

Pagamento à Vista

O pagamento à vista, é uma forma de pagar por imóvel. Para isso, é preciso já ter o dinheiro total e disponível para essa operação. Quando alguém já tem a quantia total e necessária, mas ainda aplicada no mercado financeiro, deverá ter cuidado com o contrato de compra, para que as cláusulas registrem os tempos necessários para a liberação do dinheiro. A vantagem desta forma de pagamento é a possibilidade de ter um desconto maior ou ainda de escolher as melhores unidades, quando for um condomínio, tanto horizontal com o vertical.

Pagamento a Prazo

O pagamento a prazo, significa que você tem a capacidade financeira para a aquisição de um imóvel, porém vai precisar complementar com um crédito financeiro ao o que você já tem disponível em espécie. A análise de crédito deve preceder qualquer início das operações. O impacto, a tristeza, a decepção que ocorre na hora da finalização da compra, aparecerem impeditivos. O conselho é o mesmo: verifique bem antes.

Pagamento com Permutas

O pagamento com permutas, significa que você tem um bem ou serviço que será oferecido como parte do pagamento a ser feito para a compra do imóvel desejado. Mediante um contrato específico, cada detalhe sobre a o que será permutado, ou seja, o que será dado com parte de pagamento.

Pagamento Misto

O pagamento que envolve várias possibilidades de cruzar as formas de pagamentos anteriores para que seja finalizada a compra. Por exemplo: à vista com permuta ou a prazo com permuta.

Alguns cuidados!

Será sempre bom, prever que as formas poderão ser alteradas em algum momento. Deve-se prever em contrato essa possibilidade de alterar e ainda, em quais condições estas possam ocorrer. Prazos, multas, etc.

Segundo passo: consulte todas as despesas antes de tomar qualquer atitude

Toda operação de compra e venda de imóveis gerará despesas. Porque muitos profissionais e órgãos estarão envolvidos. Profissionais envolvidos: corretor de imóveis, imobiliárias, construtoras, engenheiros, arquitetos, decoradores, advogados, contadores, consultores, assistentes, especialistas, prestadores de serviço, etc. Órgãos envolvidos: cartorários, justiça, municipal, estadual e federal.

Despesas para o levantamento de documentos necessários para essa operação

Normalmente os despachantes imobiliários, são os mais indicados para tal levantamento. Serviços de assessoria imobiliária poderão ser também oferecidos para lhe dar todas as informações prévias. Solicite um orçamento para tal, antecipadamente!

Despesas para o registro do imóvel

Os cartórios têm esse papel, em casos isolados, o corretor de imóveis, também poderá fazê-los. Uma vez listados e conferidos todas as alternativas, consulte seu advogado, seu contador e seu tributarista. Esse formato poderá lhe trazer um conforto nas futuras negociações se houver necessidade.

Despesas posteriores à compra

A maioria esquece que existem muitas despesas após a compra do imóvel. Você consegue imaginar que a maioria se esquece dos procedimentos de mudança para o novo endereço, bem como suas despesas? É incrível. Porque durante os próximos nove meses, após a compra do novo imóvel, seus hábitos se reprogramam. O que vai acontecer? Na compra você tem determinados hábitos, porém, depois da mudança, seus há tendem a se modificar, e você terá novas necessidades.

Terceiro passo: selecione o que está mais perto da sua solução

Solução: não comprar!

Pense bem antes de entrar num processo de compra de imóvel. Uma solução poderá ser o de não comprar nada. Apenas fazer adaptações onde você está morando atualmente.

Solução: depender de terceiros

Pense bem antes de entrar numa negociação, se você precisa depender de uma ou mais pessoas para poder seguir em frente. Estas pessoas têm interesses diversos. Um deles poderá ser lhe ajudar. Ou, ainda, se aproveitar da ocasião para num futuro lhe usar para seus fins, ainda não bem claros. Poderá ser um problema ainda maior para você no futuro.

Solução: postergar

Postergar, deixar para depois, poderá ser uma boa alternativa. Sim! Se você ainda não tem todas as informações completas. Algo poderá lhe trazer a necessidade de retornar às pesquisas iniciais.

Solução: ação imediata

Tempo de validade! Sim! Suas propostas dentro de uma negociação poderão ter um prazo de validade grande ou pequeno. É comum alguns vendedores dizerem a verdade sobre esse assunto. Se não comprar hoje, outro compra. E, isto por ser verdade, acaba acontecendo mesmo. A maioria das vezes esse tipo de argumento não passa de “blefe” para finalizar a operação.

Planejamento: é a resposta para solução e sucesso do seu negócio imobiliário

Comprar imóvel demanda tempo, foco, cuidados e paciência. Quando bem planejados, você vai comprar bem. E, se mais tarde precisar vender, vai fazê-lo com segurança.

Arquivos de documentos pessoais

Mantenha seus arquivos pessoais muito bem organizados. Certidões tem prazo de validade, mas para alguns casos, mesmo fora do prazo, já vencidos, ainda são úteis.

Arquivos de documentos do imóvel desejado

Antes de qualquer negociação, cheque os documentos para identificar quem é o verdadeiro dono. A legislação sobre esse tema é bem ampla, e lhe trás grande segurança neste tipo de negociação.

Prints das propostas

Utiliza-se aplicativos, tabletes e celulares. Não deixe de manter todos os registros, desde o primeiro contato. Fazendo seus prints, ficará mais tranquilo em identificar todas as trajetórias utilizadas. Poderá lhe servir de prova, se não der certo, ou algo indique algum dano. Mas, poderá lhe servir de instruções para futuros negócios.

Planilhas

Utilize planilhas à vontade! São ótimas ferramentas, das quais é possível uma atualização de dados constantes. Creio que você já deve ter utilizado alguma recentemente.

Outros

A onda de aplicativos nos aponta muitas possibilidades. Mas, antes de utilizar procure entender quem é o seu autor. Vi um deles, por exemplo, que pertence a um grande jornal de classificados. Ele é totalmente tendencioso e lhe direciona para que utilize os classificados do tal jornal. Não é confiável, nenhuma das suas orientações é recomendável.

Agora é a hora da ação!

Aproveite seus momentos para elaborar um bom plano. Depois, vamos falar sobre quais são as melhores estratégias para que seu planejamento seja um sucesso. Sucesso é realizar o que planejou.

Um abraço. Bons negócios!

Como fazer bons negócios imobiliários?

Todo final de ano temos uma tendência de parar para refletir ou meditar sobre o que vivenciamos nos últimos doze meses. Penso que essa deveria ser nossa postura todo final de mês, não exclusivamente no final de cada ano. Ganhamos ou perdemos nos últimos doze meses? Se ganhamos, continuar ganhando. Como fazer uma manutenção de momento de sucesso? Se perdemos, que lições aprendemos? Ou, ainda, como mudar nossa história? Ou, como reverter esta situação?

Como fazer bons negócios imobiliários?

Li em alguns livros e artigos uma ideia que tem se multiplicado a cada dia. Esta ideia sugere para que você faça várias aplicações financeiras combinadas em um determinado tempo, por períodos consecutivos, e você terá como resultado um ganho tão alto que se tornará um milionário. Só ao final de tudo isso será contemplado a realizar seu sonho da compra de uma casa ou apartamento próprio. Mas, o que você faz durante esse tempo? Porque você não vai investir nada na compra de um imóvel para morar, certo? Onde você vai morar? Ah! A solução, segundo esses autores, é simples, você aluga. Pronto. Está tudo resolvido.

O que motiva essa atitude é uma somente: ficar milionário. Seu foco precisar ficar especificamente em finanças. Principalmente nas aplicações financeiras do momento. Tudo para fazer você permanecer concentrado nos movimentos e tendências do mercado financeiro. Esqueça do mercado imobiliário no momento.

Mas, alugar, também faz parte do mercado imobiliário que você estará diretamente envolvido. Vai precisar de foco também. Você conhece bem o mercado imobiliário?

O mercado imobiliário

Negócios imobiliários demandam foco, detalhamento, tempo e cuidados. Seus resultados são sempre demorados. Pense em vender casas, por exemplo. Vai precisar escolher um terreno, fazer plantas e planos, construir, dar um bom acabamento e daí oferecer por um bom preço. Já imaginou quanto tempo demanda?

Negócios imobiliários sempre apresentam resultados positivos. Mesmo em tempos de crise. Sua liquidez é certa, porém, demorada, se comparada com determinados investimentos financeiros. Sua valorização é constante. Porém, sua manutenção poderá acarretar prejuízos se mal planejados.

O segredo para se fazer bons negócios imobiliários está na combinação de satisfazer o vendedor e comprador ao mesmo tempo. Quando ambos ganham. Mas, para que isso ocorra, o início é fazer uma boa compra, para que se faça uma boa venda. Poderemos até em dizer altamente lucrativos para todas as partes envolvidas.

O que você sabe sobre Avaliação Imobiliária?

Avaliação Imobiliária

Antes de iniciar um bom negócio imobiliário se faz necessário responder a seguinte questão: “quanto custa esse imóvel?” Essa pergunta sempre é a primeira e a mais importante de todas. Sem essa resposta nada acontece. Essa resposta vai indicar comparativos. Se este imóvel vale “tanto”, um equivalente a ele deverá valer aproximadamente “outro tanto”. É assim que se reage dentro do mercado imobiliário.

Por isso, a avaliação imobiliária é o primeiro e mais significativo passo! Tenho insistido muito em repetir esta informação, para fugirmos dos “achismos”. Se a avaliação imobiliária ocorrer fora dos padrões básicos, sem profissionalismo, provavelmente estará acima do valor de mercado, o que irá atrasar qualquer negociação ou até mesmo torná-la inviável. Mas, se for abaixo, poderá causar tal prejuízo que nunca mais poderá ser recuperada. Portanto, a busca será encontrar o preço justo.

Era uma vez, uma tal “galinha morta”!

Você em algum momento deve ter ouvido falar sobre essa tal “galinha morta”, certo? Sou procurado por algumas pessoas que se dizem interessados em comprar somente “galinha morta”. “Galinha morta”, é aquela que não demanda sacrifício algum, só pegar e fazer a comida. É um jargão muito usado no mercado imobiliário, tal como “pão quente”, entre outros.

Mas, a primeira pergunta que se deve fazer diante de uma oferta abaixo do preço de mercado, uma “galinha morta”, é o que motivou a baixa do preço desse imóvel. Os motivos devem ser analisados com precisão. Muitas vezes, quase na maioria das vezes, a “galinha” não está “morta”, mas as finanças do seu possuidor. Para negociar uma “galinha morta” é preciso ter paciência e muito conhecimento sobre o que está sendo negociado.

Operar com imóveis abaixo do valor de mercado é uma modalidade específica que poucos exploram. Necessita de muita habilidade e muito interesse nesse assunto. É um segmento de mercado específico, que traz tanta lucratividade como o mercado de forma geral. Alguns autores têm registros de suas experiências em diversas partes do mundo e no Brasil também. Muitos fatores devem ser levados em conta. Apenas reproduzir o que um determinado autor fez poderá ser muito perigoso. O prejuízo poderá ser irreparável.

Além da “galinha morta” …

Li certa vez, sobre um autor investidor, que atuava num mercado imobiliário de outro país. Não no Brasil, onde estamos. Ele usou fórmulas mirabolantes, todas descritas nos seus livros, e conta em detalhes o seu sucesso. Comprou e vendeu usando esse formato descrito por décadas. Fiz um estudo sobre esse fato, apenas, trazendo ao cenário brasileiro. Fiz a aproximação de valores, tipo de imóvel semelhante e modelo de negociação com algumas adaptações. Mantendo a mesma velocidade de venda. Resultado: não daria certo. Resultados financeiros não combinam com os praticados no Brasil. Porque a legislação brasileira é diferente, e não permitiria a executar esse projeto como no seu original. Tentamos outros modelos, não daria certo.

Modelos importados ou os seus modelos de negócios imobiliários

Portanto, transferir modelos de outros países, modelos importados, nem sempre é possível, viável ou lucrativo.

Mas, qual é o seu modelo de negócio, quando tratamos de negócios imobiliários? Qual é o seu objetivo? Quais estratégias que você vai utilizar? Quais resultados obter? Quanto tempo você vai precisar?

Fui procurado por um investidor com uma planilha na mão. Ele anotava tudo. Ele dizia que tal situação deveria ser alterada, porque, segundo sua planilha estava fora da viabilidade. Notei que em nenhum dos seus negócios chegaram até ao final. Seu planejamento consistia em fazer o mercado imobiliário trabalhar ao seu favor sempre. Sem oscilações. Sendo que se houvesse algum prejuízo numa negociação, sempre a outra parte se prejudicaria, nunca ele. Ele queria “forçar” os proprietários-vendedores a se renderem às suas exigências. Segundo ele, “não existe negociação, tem que fazer o que ele planejou”. Observe, impor critérios ao mercado é algo que envolve muito poder de decisão sobre o segmento que você vai atuar. Quase sempre, muito difícil de acontecer.

Um bom negócio imobiliário

Portanto, para fazer um bom negócio imobiliário é preciso reconhecer todos os detalhes e se informar com profundidade, para que o mercado imobiliário lhe responda. Avaliação imobiliária deve ser precisa, segundo seus objetivos. Não é tentar burlar a avaliação imobiliária, para que lhe seja favorável. Ao contrário, que seja muito realista. O mercado local, tem suas regras. Entenda essas regras. Terá muito lucro.

Bons negócios!