Metro Quadrado abaixou ou aumentou, avaliação imobiliária

Metro quadrado!? Recebo muitos emails perguntando sobre o preço do metro quadrado de uma casa em determinado lugar. Esta é a necessidade de saber quanto vale sua casa, para que você tome a decisão certa: vender, comprar, alugar, permutar, dar como parte de pagamento ou até requerer seus direitos como herdeiro, etc. Mas, precisamos entender o que vem além do metro quadrado. Sua avaliação imobiliária com mais precisão ao contratar a DERVILLE Imóveis. Solicite um orçamento!

Num formato mais didático, vamos conversar sobre a avaliação imobiliária, em destaque o “metro quadrado” e certamente o que vem além dele.

METRO QUADRADO

AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA: METRO QUADRADO

A questão do valor do metro quadrado de um imóvel, deve ser feita com muita precisão, para que ao gerar um determinante numa decisão ou num negócio imobiliário traga benefícios. É preciso entender os mecanismos e processos que envolvem esta questão. Informações precisas do mercado garantem sucesso ao finalizar suas negociações.

Contrate sua Avaliação Imobiliária com a DERVILLE Imóveis

Fui contratado para avaliar uma casa. Agendamos a data da vistoria. Feita a vistoria, fotografia de todos os ambientes, documentos do imóvel, levantei todos os dados necessários da região. durante 10 dias, pesquisas, informações e tabulação de dados, conclui o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. Utilizei o método de comparação de preços praticados na região do imóvel.

Entreguei ao solicitante. Ele leu, e olhou nos meus olhos e me disse: “Está errado!”

Como??? Peguei novamente o Parecer, conferi, para ver se por algum engano, algum dado pudesse estar errado. Conclui que estava certo. “Onde está o erro?” perguntei.

Ele me disse “aqui nesta rua o valor do metro quadrado é de R$ 14.700/m². Minha casa tem 64 m². É só multiplicar. É simples assim: 64 x R$ 14.700 = R$ 940.800. Minha casa vale R$ 940.800. O Sr errou na sua avaliação.”

Critérios da Avaliação Imobiliária

O cálculo sem critério gera dúvida

Este proprietário não está errado no seu cálculo. Muita gente faz assim!

Mas, está errado no critério utilizado na sua avaliação imobiliária.

Então? Como se deve avaliar? Que critérios devem ser utilizados?

Imagens ilustrativas

Observe, a casa dele está construída num terreno de 200 m², ou seja 10 m x 20 m, sem acabamento em alguns ambientes, com 30 anos de construção, de frente para a rua, localização excelente. A casa tem de construção 64 m². Documentação com pendências (sem averbação), porém, sem restrições de habitabilidade ou financeiras. Na região foi possível encontrar 85 imóveis em situação semelhante. Existem 12 casas vazias ou abandonadas. A renda per capita de moradores em casas assemelhadas chega a R$ 980/mês no último ano. A velocidade de venda nessa região para casa assemelhadas gira em torno de 24 a 28 meses depois do início da oferta. Os negócios gerados nessa região foram 85% financiamentos bancários com a utilização do FGTS, 15% à vista e 5% com permuta em parte ou total. Esta casa vale atualmente R$ 180.000. Portanto, R$ 180.000 divido por 64 m², teremos R$ 2.812,50/m². Valor muito longe dos R$ 14.700/m²!!! Estou pronto para receber sua solicitação de orçamento para avaliar seu imóvel, clique aqui!

Imagens ilustrativas

Perto dali, na mesma rua, havia uma chácara, que foi transformada num luxuoso condomínio. As casas são projetadas por famosos arquitetos e construídas com exclusividade por famosas construtoras. Os terrenos menores tem 2 mil m². As casas menores tem aproximadamente 700 m². Acabamento de alto padrão. Com áreas de laser e recreação. Existem apenas 32 unidades. 100% vendido em 36 meses de oferta. Ainda exitem 3 lotes sem construção ou projeto. Estas valem no mínimo R$ 10.290.000. Foi exatamente deste contexto de alto padrão que o Sr do exemplo acima se baseou para fazer a sua avaliação pessoal: R$ 14.700/m². E, fora deste contexto avaliou o próprio imóvel! Por isso, não faça uma avaliação sem critérios como este exemplo, contrate a DERVILLE Imóveis, solicite um orçamento clicando aqui.

Muita gente faz assim! Gera uma expectativa sobre algo infundado.

Precisamos entender que existem muitos outros critérios que vão além do metro quadrado!

Acabamento: reflete o conceito de habitabilidade do morador

Imagens ilustrativas

O acabamento nasce com o projeto. Nasce com a concepção do projeto, no seu conceito sobre onde morar, como morar. Não só à sua beleza. Estética. Mas, também na tecnologia empregada desde sua fundação.

Por causa destes detalhes de acabamento os preços gastos em materiais se multiplicam, se comparados ao projeto “paredes e telhado”.

No acabamento encontramos o reflexo da maneira de viver do seu morador. Aquilo que é essencial para o morador. Tecnologia empregada no seu dia-a-dia. Praticidade. Maneira de utilizar os espaços de cada parte da casa. Sua habitabilidade.

Quanto mais acabamentos, mais investimento financeiro. Quanto mais investimento, mais exigências quanto a qualidade e conforto. O “metro quadrado” fica mais alto que o padrão normal, se torna alto padrão. Sua avaliação imobiliária com mais precisão ao contratar a DERVILLE Imóveis. Solicite um orçamento!

Idade: critério essencial para compra de um imóvel

Imagens ilustrativas

Ora, se a idade da construção do imóvel é essencial para sua negociação, também é essencial para sua avaliação.

A vida útil de determinados materiais como ferro, cimento, cal, tinta, madeira, etc, quando combinados numa construção, gira em torno de 50 anos. Alguns mais, outros menos. Então é preciso saber, conhecer se informar sobre a idade da construção do imóvel.

A idade diz também sobre a tecnologia adotada para a construção do imóvel. Portanto, sua futura reestruturação irá demandar ou não mais materiais para uma simples reforma ou adaptação. Portanto, este critério não poderá ficar fora do seu check list. Sua avaliação imobiliária com mais precisão ao contratar a DERVILLE Imóveis. Solicite um orçamento!

Entorno: critério que identifica o contexto em que o imóvel está inserido

Imagens ilustrativas

Todo e qualquer imóvel está inserido num contexto. Urbano, rural, industrial, comercial, etc. Há um relacionamento humano nesse contexto. A partilha desse espaço é o entorno. Tudo o que cerca o imóvel. Quando ele está próximo ou longe de algo.

Quando vamos vender ou alugar as pessoas interessadas pelo imóvel me perguntam: onde fica? perto? próximo? longe? ao lado? atrás?

Este relacionamento humano num local cria espaços públicos e privados que se comunicam. Este fato você já viu, sem mesmo chamá-lo de “entorno”. Sabe aquela rua cheia de lojas? Você chama de “rua comercial”. Sabe aquele bairro cheia de casas, sem comércio, sem indústria, só moradias? Você chama de “residencial”!

Claro! O entorno também é um critério para a avaliação imobiliária. Estes dados geram valor!

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É importante saber!

Vejo porém, que muita gente contrata a DERVILLE imóveis para avaliar seu imóvel, e depois de avaliado, depois de gastar com este tipo de serviço, coloca o imóvel à venda com oferta 40% a 60% superior à faixa de preço do avaliado. E, aí? Não vende.

Todo imóvel se enquadra num segmento (faixa econômica) em que as pessoas deste, possuem um poder de compra. Este poder de compra poderá ser à vista (dinheiro próprio disponível) ou crédito para financiamento.

Imagens ilustrativas

Sabe aquela ideia de “vamos por uma gordurinha e depois a gente tira” não funciona. Explico o por quê! Porque na busca, o interessado, vamos supor, com poder de compra de até R$ 350 mil. Sabe que vai precisar guardar pelo menos 10%, para eventuais despesas (menos R$ 35.000). Sabe que vai gastar com despesas cartorárias e outros impostos, por prevenção, separa mais 10% (R$ 35.000). Que precisar reformar, pintar, mudar, contratar terceiros, personalizar, então separa 20% (R$ 70.000). Finalmente: R$ 350.000 – R$ 35.000 (eventuais) – R$ 35.000 (impostos) – R$ 70.000 (personalização) = R$ 240.000. Pronto! Realmente este interessado só possui R$ 240 mil para a compra do imóvel. Teto máximo.

O interessado, sai a procura de imóveis até R$ 240 mil! Por isso, todo imóvel com R$ 0,01 (um centavo de Reais) acima de R$ 240.000 estarão fora das suas buscas. Ou seja, existe um comprador para este imóvel, ele possui condições financeiras para a compra, porém, o imóvel nunca será encontrado por ele. Por causa da tal “gordurinha e que depois a gente tira”!

Agora você entendeu o que aconteceu com aquele imóvel que “abaixou” o preço da oferta? Sim! Imóvel ofertado acima da faixa de preço do seu segmento. Ao adequar, parece que ele abaixou.

Quando se faz um levantamento sério de dados imobiliários é possível detectar esta prática. É possível isolar situações semelhantes. É possível levantar dados com informações cruzadas, para detectar a faixa de preço e seu respectivo valor.

Sua avaliação imobiliária com mais precisão ao contratar a DERVILLE Imóveis. Solicite um orçamento!

Grato

Derville

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PRECIFICAÇÃO: Como calcular o metro quadrado da sua casa

PRECIFICAÇÃO. “Passo-a-Passo: Como calcular o metro quadrado da sua casa” faz parte da série didática “Série: Como calcular o metro quadrado do seu imóvel?”. No post anterior falamos sobre “Como calcular o metro quadrado da sua casa“, hoje, vamos dar continuidade tratando do tema “Precificação”. Ou seja, como os preços são determinados para um imóvel.

Para isso, preciso, que você entenda que este material foi escrito para leigos e não para profissionais. Por isso, alguns profissionais entenderão que estas explicações são “fracas” e faltam detalhes técnicos. Sim! Não pretendemos formar Avaliadores de Imóveis, nem peritos, porém, ensinar algumas bases que o mercado imobiliário trabalha. Assim, vamos contar uma história fictícia de como surgiu um bairro, numa determinada cidade, em algum lugar.

PRECIFICAÇÃO. Passo-a-Passo: Como calcular o metro quadrado da sua casa

Quando contamos uma história, mesmo que fictícia, como esta, facilita-nos a entender muitos detalhes das realidades que vivenciamos em diversas cidades no mundo todo:

Como se calcula o preço do metro quadrado de uma casa?

Quero convidá-los a entrar neste universo da avaliação imobiliária passo-a-passo. Vamos entender um detalhe muito importante que é entender esse negócio de PREÇO por “metro quadrado”!


1 Precificação: A Formação do Bairro da Mata

Nossa história começa numa família, muitos anos atrás. Durante uma reunião depois do falecimento do vovô, abriu-se uma discussão sobre o que fazer com os bens deixados pelo falecido. Conversaram muito e concluíram a divisão dos bens. Porém, sobrou uma grande área, um terreno muito grande. Uma mata. Por isso, mais tarde, o bairro que ali se formou se chamou o Bairro da Mata.

Ficou certo que alguém autorizado pelos herdeiros procurasse uma imobiliária, com construtora-loteadora, com arquitetos e engenheiros para elaborar um loteamento muito grande.

Assim o fizeram. conseguiram um grande projeto. E, pago todas as taxas, impostos e honorários para os profissionais, conseguiram elaborar uma estratégia. Era assim, a estratégia, o loteamento, seria dividido em 6 loteamentos menores. Iniciariam estruturando e depois vendendo o primeiro, chamado Bairro da Mata I, com 79 lotes urbanos distribuídos em 5 quadras: A, B, C, D e E.

PRECIFICAÇÃO: Como avaliar sua casa

Ficaram assim distribuídos os 79 lotes em 5 quadras:

  • Quadra “A”, com 21 lotes;
  • Quadra “B”, com 17 lotes;
  • Quadra “C”, com 15 lotes;
  • Quadra “D”, com 10 lotes;
  • Quadra “E”, com 16 lotes;

O preço deste empreendimento, somando todas as despesas, infra estrutura, lucro, impostos e comissões para a comercialização ficou assim: 60.856,10 m² de loteamento, e o preço em R$ 4.381.639,20. Portanto, se dividirmos, o preço total (R$ 4.381.639,20) pela metragem final (60.856,10 m²), teremos o seguinte resultado, R$ 72,00/m².

Então, iniciaram a venda pela quadra D! Fizeram propagandas, contrataram corretores, etc. Inciaram as vendas, e tabela inicial era assim:

PRECIFICAÇÃO
tabela D

Agora vamos para a prática!

Muitos loteadores deixam os melhores lotes por último, para alcançar um valor maior.

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2 Precificação: Calcule o metro quadrado do seu terreno

Na nossa história, apareceu no stand de vendas o Sr Hum Primeiro, e ele ficou muito interessado em comprar 2 lotes. Ele quer montar uma padaria na esquina das ruas mais movimentadas. O corretor sugeriu os lotes 03 e 04!

Sr Hum Primeiro, perguntou:

– O lote 03, quais são suas medidas?

– O corretor respondeu assim: a testada (medida da frente do terreno) tem 15 m, fundo 15 m, direita 34m, esquerda 40m. Por R$ 39.960,00

E agora?

Quantos metros quadrados tem este lote?

Fórmula:
Metro quadrado (m²) = lado x lado = a x b

Mas agora as medidas estão diferentes! O que fazer?

Primeiro, vejo que a frente e o fundo tem a mesma medida 15m. Vou chamar de “a” ou seja, o lado a = 15

Segundo, as medidas da direita e da esquerda são diferentes. Então, vamos somar os dois lados e dividir por dois, vai ficar assim, 34m + 40m = 74m, e agora, 74m/2 = 37m

Metro quadrado (m²) = lado x lado = a x b = 15 x 37 = 555m²

Mas, para saber o valor do metro quadrado, teremos que fazer mais um cálculo.

Vamos dividir o preço pelos metros quadrados, assim, R$ 39.960,00/555m² = R$ 72,00/m²

Se você experimentar fazer esse mesmo cálculo com os demais lotes, vai chegar a mesma conclusão: R$ 72,00/m²

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3 Precificação: Calcule o metro quadrado da sua casa

casa no terreno

Você se lembra que na postagem passada fizemos um cálculo para obter o potencial de construção em função do zoneamento? Agora faremos outro cálculo. Vamos pensar em construir a casa acima projetada.

Vamos lembrar que a projeção do telhado é 9,41m x 11,79m =  110,9439m². Esta projeção é a metragem da construção da casa.

Para calcular os materiais básicos da construção, sem acabamento, fazemos multiplicando pelo cub, no nosso caso, CUB Paraná. O CUB Paraná para julho/2015 é R$ 1.292,05, para o Padrão Normal R-8.

Metragem da casa x CUB Paraná = 110,9439m² x R$ 1.292,05 = R$ 143.345,07

Então, está casa custará R$ 143.345,07, sem acabamento.

Mas, se somarmos ao valor do terreno, teremos: valor da construção + valor do terreno = valor do imóvel.

R$ 143.345,07 + R$ 39.960,00 = R$ 183.305,07

Ah! Agora para sua surpresa o cálculo muda!??

Sim! Agora vamos descobrir o valor do imóvel. Então!? Vamos dividir o valor total do imóvel pela área de construção:

R$ 183.305,07/110,9439m² = R$ 1.652.23/m²

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Conclusão

No nosso exemplo acima isto já foi visto e chegamos a seguinte conclusão quanto a PRECIFICAÇÃO ou seja, quanto a formação de preço de um imóvel:

Para você comprar uma casa, conforme o projeto acima, no loteamento fictício “Loteamento da Mata”, custará no mínimo R$ 183.305,07

Agora veja esta descrição de venda da casa que o Sr Hum Primeiro construiu no lote 03:

“Vendo casa, recém construída, sem acabamento, com sala, 2 dormitórios, 1 banheiro social e cozinha, com 110, 9439 m² de construção, com terreno de 555m². Com 15m de frente e aproximadamente 37m de lado. Por R$ 183.305,07”

Com estas informações já é possível gerar um valor, ainda que superficial, desta casa:

Valor do Terreno:
Nesta região, ou seja, no “Loteamento da Mata” em que está localizado o lote 03 do Sr Hum Primeiro, existem vários terrenos à venda, com a mesma medida ou medidas próximas, sendo comercializados por R$ 72/m².

Valor da Construção:

O valor da construção vai variar pela metragem construída e principalmente pelo tipo de acabamento. O acabamento vai encarecer ou baratear a construção.

Valor da Casa (do imóvel):
Vimos até agora, nos exemplos fictícios que os valores continuam iguais ou próximos, o que na realidade nunca ocorrem!

Se você precisa de um Parecer ou até mesmo de um Laudo Pericial do seu imóvel contrate a DERVILLE Imóveis – Curitiba e Região Metropolitana, Paraná, Brasil.

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Solicite seu orçamento!

Se você precisa de Avaliação Imobiliária em Curitiba e Região Metropolitana, então contrate a DERVILLE Imóveis. O trabalho de Avaliar um Imóvel exige preparo técnico, credenciamento legal e experiência profissional, por isso, para cada situação um preço diferente poderá ser cobrado. Este passo-a-passo, lhe dará uma ideia generalizada sobre este assunto. Portanto, faça um orçamento preenchendo o formulário no final deste post.

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Quanto vale um apartamento?

“Aló?! É da DERVILLE imóveis? Quanto vale um apartamento de 3 dormitórios em Curitiba?”

Hã!??? O que isso?

Pois é … este tipo de ligação é mais comum do que você imagina. A busca pelo “achismo” é muito grande. A maioria não sabe que você precisa contratar Avaliadores de Imóveis credenciados. Muita, gente passa na portaria de um prédio e pergunta ao porteiro quanto vale uma apartamento naquele lugar.

Uma das vezes que fui avaliar um apartamento me deparei com a seguinte situação. Depois da avaliação o proprietário me disse assim: “- Me perdoe, mas, o Sr avaliou errado o meu apartamento”. Perguntei o por quê dessa afirmação. Ele rapidamente me disse, o vizinho do 38 vendeu pelo dobro, exatamente o dobro. E ainda citou apartamentos em lançamento. Apartamentos em outras localizações, inclusive do exterior. ele desprezou completamente o contexto que o apartamento dele está inserido.

Mesmo assim, fiquei assustado com aquela afirmação e fui procurar saber o que tinha acontecido na negociação do ap 38. Ao localizar o antigo proprietário descobri. Ele havia vendido o 38 e o 36, ele vendeu dois apartamentos ao mesmo comprador. Depois, com calma descobri que a informação que o apartamento valia o dobro teve como fonte o porteiro. Este por sua vez não sabia nada, de nenhum detalhe de como foi a negociação.

Mesmo em negociações diferentes o que mais influencia é a diversidade do entorno! Para cada segmento, existe um entorno específico. Veja abaixo.

 

 

Eu recebo muitos emails com esta frase: “Derville, eu gostaria de saber o valor do metro quadrado dos imóveis na minha região. Aqui valorizou muito depois que …” e assim por diante.

Observe esta imagem para começarmos a falar sobre avaliação imobiliária:

O que é possível notar? Diversidade.

Dentro deste quadro de diversidades deveremos avaliar segundo qual critério?

O segmentos são diversos, portanto, deveremos aproximar os semelhantes para ter uma aproximação do valor real. Cada segmento tem a sua maneira peculiar para valorar seus imóveis.

Vamos iniciar este entendimento segmentando em função das características construtivas:

Finalidade

Segmentos

Quanto ao Uso

⌂ Residencial, ⌂ Comercial
⌂ Corporativo, ⌂ Industrial
⌂ Rural, ⌂ Empreendimentos

Quanto ao Tipo: Terreno sem Construção

⌂ Terreno, ⌂ Lote
⌂ Gleba, ⌂ Área

Quanto ao Tipo: Construção Horizontal

⌂ Casa, ⌂ Chácaras, ⌂ Cinemas
⌂ Clubes 
Recreativos, ⌂ Conjunto Comercial
⌂ Escolas, ⌂ Escritório, ⌂ Estacionamentos
⌂ Fazendas, ⌂ Galpão, ⌂ Haras, ⌂ Hospitais
⌂ Hotéis, ⌂ Igrejas, ⌂ Loja, ⌂ Motéis, ⌂ Prédios
⌂ Prédios Industriais, ⌂ Sala, ⌂ Shoppings
⌂ Sítios, ⌂ Sobrado, ⌂ Teatro, ⌂ Vagas de Garagem

Quanto ao Tipo: Construção Vertical

⌂ Andar Corrido (Laje), ⌂ Apartamento, ⌂ Cinemas
⌂ Conjunto Comercial, ⌂ Escolas, ⌂ Escritório
⌂ Flat, ⌂ Hospitais, ⌂ Hotéis, Kitnete, Loft
⌂ Loja, 
⌂ Prédios, ⌂ Sala, ⌂ Studio, ⌂ Vagas de Garagem

Quanto a Finalidade

⌂ Compra, ⌂ Venda, ⌂ Permuta, ⌂ Locação

Quanto ao Agrupamento

⌂ Complexo Industrial, ⌂ Condomínio de Casas
⌂ Condomínio de Galpões Industriais
⌂ Conjunto de Prédios Comerciais
⌂ Conjunto de unidades comerciais
⌂ Conjunto de Salas Comerciais
⌂ Conjunto Habitacional (casas, prédios ou mistos), ⌂ Loteamento, ⌂ Prédio Comercial
⌂ Prédio de Apartamentos

Quanto ao Estado da Construção do Imóvel

⌂ Na Planta, ⌂ Em Construção, ⌂ Construído – Novo, ⌂ Construído – Usado

Quanto a sua ocupação

⌂ Desocupado
⌂ 
Ocupado Proprietário, ⌂ Ocupado Inquilino, ⌂ Ocupado – Cedido

Quanto ao Formato

⌂ Padrão, Garden, ⌂ Duplex, Triplex, ⌂ Cobertura

Primeiro passo: Descobrir a finalidade da avaliação;
Segundo passo: Descobrir o segmento que o imóvel está inserido!
Agora, o terceiro passo: Descobrir as características do imóvel a ser avaliado.

Muita gente simplifica, meu vizinho vendeu ou está oferecendo por tanto o metro quadrado eu também quero vender, e multiplico o metro quadrado do vizinho pela metragem do meu imóvel. Qual é o risco de se fazer assim? Avaliar acima da realidade ou desvalorizar o seu próprio imóvel. Não corra riscos, contrate agora mesmo a DERVILLE Imóveis para avaliar o seu imóvel em Curitiba e Região.

Assegure-se do valor real para seu imóvel antes de fazer qualquer negócio. Avalie com a DERVILLE Imóveis o imóvel que irá comprar ou o que irá vender ou o que irá locar.

ok?

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