Bolha Imobiliária: o mercado comercial

Tenho recebido muitos emails sobre o assunto “bolha imobiliária”. Muitas confusões. Portanto, resolvi colaborar com estas informações para esclarecer o porquê do aumento de preço de determinadas ofertas no mercado imobiliário. Abaixo, reproduzi um artigo publicado recentemente nO Globo. Estarei reproduzindo outros artigos, porém, com os meus comentários e grifos em azul.

Resumo comentado:

  1. Este artigo trata de imóveis do mercado comercial em lançamento no eixo Rio – São Paulo;
  2. A economia do país influencia no preço de imóveis do mercado comercial em lançamento – forma em que liberam o crédito pode facilitar ou dificultar;
  3. Taxa de Vacância:  é a relação entre o volume de imóveis disponíveis e o volume total existente;
  4. Mercado: oferta x procura. Se a oferta for maior que a procura a tendência é que os preços caiam. Se a oferta for menos que a procura a tendência é que os preços subam;
  5. Por que as pessoas não compram? (a) Porque não gostam, (b) Porque não tem capacidade financeira para comprar, (c) Porque o imóvel não atende a sua necessidade;
  6. Por que alguns imóveis não vendem? (a) Porque não foram avaliados corretamente, (b) Porque o zoneamento em que estão inseridos apresentam muitas restrições, (c) Porque são específicos para utilização específica;
  7. Porque a tendência é valorizar? (a) Raridade em algumas regiões, (b) O custo para construção tem aumentado, (c) A busca por imóveis em regiões alternativas ou novas;

Boa leitura!

Derville – DERVILLE Imóveis

O medo da bolha no mercado comercial de imóveis

O Globo, 16/mar

Aluguéis tão caros que expulsam comerciantes tradicionais das lojas que ocupavam há anos na Zona Sul, dificuldade de ocupar salas comerciais – a taxa de vacância desses imóveis fechou 2013 em 18,9% no Rio, segundo pesquisa da consultoria Cushman & Wakefield -, número menor de lançamentos no setor. Seriam indícios de uma bolha imobiliária no mercado comercial? Especialistas ouvidos pelo Morar Bem se dividem.

Luís Carlos Ewald – FGV

Para o economista Luís Carlos Ewald, da Fundação Getulio Vargas, esses são indicativos brutais de que os preços dos imóveis subiram muito e podem, sim, cair.

O mercado comercial está muito ligado à economia do país. Se ela vai bem, ótimo. Mas houve um aumento em progressão geométrica dos preços e com o desenvolvimento medíocre desse momento e as incertezas do que vem pela frente, quem vai investir num novo imóvel para a empresa? As pessoas pararam de comprar porque não têm mais condições financeiras de pagar esses valores. Subiu demais? Vai ter que cair – diz Ewald.

Já o economista Marcus Vinícius Valpassos, da Galanto Consultoria, não vê bolha. Embora, já tenha percebido uma diminuição nos preços:

Marcus Vinícius Valpassos – Galanto

– Há pelo menos um ano o mercado comercial está mais devagar. Cheguei a ver 10 inquilinos na fila de espera para um mesmo imóvel no Leblon. Em regiões como a Barra, houve um grande número de lançamentos que não foram absorvidos. E, em regiões mais consolidadas, como a Zona Sul e Centro, houve uma inflada nos preços pedidos, mas depois do arrefecimento da demanda, esses preços já começaram a diminuir. Mas, não acho que seja uma bolha ou que os preços vão despencar. É uma correção apenas.

Gilberto Braga – Ibmec

Economista do Ibmec, Gilberto Braga também não acredita em bolha. Para ele, existe uma superoferta de imóveis comerciais, o que faz com que o estoque cresça. Mas, segundo ele, esse não seria um indicativo de queda de preços.

Mesmo com redução de lançamentos, vacância chegou a 18,9% no quarto trimestre de 2013

De fato, nos últimos três anos, houve um grande número de lançamentos comerciais. Segundo a Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ) foram 18.248 unidades em toda a cidade – 55,5% delas, ou 10.131, apenas em 2011. Ou seja, após atingir o pico naquele ano, o mercado de comerciais começou a perder força. Foram 3.071 unidades lançadas em 2012 e 5.046 no ano passado.

João Paulo Matos, presidente da Ademi RJ

– Em 2010, 2011, o índice de vacância era muito baixo e a demanda por imóveis comerciais crescente, mas o mercado todo começou a produzir, alguns desses imóveis já foram entregues e com a timidez da economia, eles acabam ficando vazios – explica João Paulo Matos, presidente da Ademi.

A pesquisa feita anualmente pela Cushman & Wakefield mostra que a taxa de vacância realmente cresceu muito. Antes de atingir os 18,9% no quarto trimestre do ano passado, foi de 12,1% no mesmo período de 2012, e de 8,1% em 2011.

Rubem Vasconcelos, Presidente da Patrimóvel

Presidente da Patrimóvel, Rubem Vasconcelos admite que há realmente uma superoferta de imóveis comerciais em algumas regiões da cidade, mas acredita que o próprio mercado vai se regular. E acrescenta que a partir de agora os incorporadores devem ficar mais seletivos antes de fazer seus lançamentos:

– Eles vão ter que escolher melhor os terrenos, fazer um bom conceito do empreendimento. Há três anos, o importante era ter mercadoria porque a demanda era forte e tudo se vendia no lançamento. Agora, é preciso definir para quem se quer vender antes.

João Paulo Matos, da Ademi concorda e refuta a ideia de bolha. Para ele, é preciso diferenciar superoferta, sobrepreço e bolha.

– Se a situação econômica durar muito tempo, o preço até pode cair realmente, mas isso não significa bolha, até porque ainda existe muito crédito e isso é fundamental. Bolha é algo generalizado que acontece quando grande parte das pessoas e empresas está endividada e o volume de financiamentos é alto demais. No Brasil, ele é 8% do PIB apenas. O que existe aqui é sobrepreço em algumas regiões, como a Zona Sul, e superoferta em outras – diz Matos.

 

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