Bolha imobiliária: mercado muda de perfil

Distante de uma bolha, mercado muda de perfil

Valor Econômico, 24/mar

O montante financiado para a compra de imóveis no país teve um acréscimo de 32% ao pular de R$ 82,8 bilhões, em 2012, para R$ 109,2 bilhões, no ano passado. A perspectiva é crescer mais 15% este ano. O valor global de vendas de unidades residenciais somente na cidade de São Paulo, o maior mercado do país, totalizou R$ 19,1 bilhões em 2013. Foram lançadas 33,2 mil unidades e vendidas 33,3 mil na capital paulista. Ou seja, faltou produto para atender à procura. Essa demanda elevou o preço do metro quadrado ante o ano anterior em 8,4%, já descontando o aumento do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) do período. Diante de tal gigantismo é bom que o setor não degringole. Daí o incômodo quando se especula sobre a formação de uma bolha.

bolha imobiliaria“Estamos longe dessa configuração”, enfatiza Flávio Prando, presidente em exercício do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP). “A curva de oferta e de demanda está em sintonia no Brasil. A produção gira em torno de 30 mil unidades por ano, e a venda é compatível com isso. Não há bolha. Desenhamos para 2014 um cenário de estabilização. Não há nem mesmo expectativa de redução de preço. O que vai acontecer é que o valor do metro quadrado deve acompanhar a inflação”.

Há um discurso entre potenciais compradores e investidores de que, após Copa do Mundo, os preços dos imóveis vão cair porque o mercado se ajustaria aos novos padrões econômicos mais tímidos. Mesmo que longe do caos, a zona de conforto que o setor imobiliário viveu nos últimos anos não se sustentaria mais no mesmo patamar. A inflação preocupa e o PIB cresce pouco. O que favorece a venda especificamente de imóveis residenciais é que não falta dinheiro para os financiamentos, não houve queda na renda das famílias nem subiram os índices de desemprego. O problema se concentra no segmento de imóveis comerciais, onde a construção de escritórios, galpões e shoppings ficou acima da capacidade de absorção do mercado. “Esse braço dos negócios imobiliários vive um momento de reflexão e arrumação da casa”, pondera Prando.

Mesmo que não venha a faltar dinheiro para financiamento residencial, esse mercado demonstra disposição de mudança de tipologia em relação aos lançamentos em São Paulo entre 2004 e 2012. Se, nos últimos oito anos, os imóveis com quatro ou mais quartos somavam 20% do portfólio das construtoras, em 2013 esse porcentual caiu para 6%. Já as unidades de um quarto subiram para 28% dos lançamentos, ante 8% da oferta nos anos anteriores. Os imóveis de dois e três quatros praticamente mantiveram os mesmos patamares de 40% e 26%. “Há uma clara tendência de se concentrar a oferta em apartamentos menores, porque é o que os clientes estão procurando”, diz Mirella Parpinelle, diretora de Atendimento da Lopes.

“Nos últimos dois anos, o perfil de oferta vem mudando, com mais ênfase aos apartamentos menores para jovens executivos, em regiões centrais, já que mobilidade é uma questão relevante para as pessoas que vivem em grandes cidades”, afirma Mirella. Outros fatores relevantes são o aumento de renda na base da pirâmide social, o alargamento do prazo de financiamento para até 30 anos e taxas de juros mais baixas para financiamento.

Mas as recentes altas dos juros podem ser um problema. Bruno Gama, diretor geral da CrediPronto, acredita que todos os bancos vão ajustar as taxas. “A rentabilidade da operação pediu um aumento”, afirma. “Mas não acreditamos que haja perda de volume de negócios por conta desse pequeno ajuste”. De acordo com ele, há uma mudança de comportamento na contratação de crédito. “Nos últimos anos, estava concentrada em bens de consumo não duráveis, mas o brasileiro começa a perceber que é conveniente sair do curto prazo e contratar o de longo prazo, como é caso imobiliário”.

Já em bairros valorizados de São Paulo, o aparecimento das placas de vendas de apartamentos indicam que a alta dos preços estimulou um movimento de venda nos “bairros desejáveis”.

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