Eu sinto que meu imóvel vale mais

Eu sinto que meu imóvel vale mais do que o do meu vizinho! …

Hum! Quando o sentimento fala mais alto que a razão … cuidado

Sabe por que? Mesmo depois do imóvel avaliado, haverá um sentimento “que é pouco”. Dá para arredondar esse valor para R$ 100 mil a mais? Não! espere, arredonde para R$ 200 mil a mais … Resultado? Não vende. Não aluga. Fica inviável.

 

 

Sabe! Recebemos muitos emails que apresentam uma dificuldade em entender a diferença entre preços dos imóveis se expressando com esta frase: “Derville, eu gostaria de saber o valor do metro quadrado dos imóveis na minha região. Aqui valorizou muito depois que …” . Observe. Houve algo que rompeu com o que ocorria naquele local. Algo que mudou para melhor. E todos sabem que quanto melhor, mais caro. Porque paga-se mais para ter o melhor. É a especulação mais a ganância mais a oportunidade etc.

Porém, quando o sentimento pessoal é a causa da mudança, então tudo muda. O sentimento agregado ao imóvel é individual e intransferível. Quando alguém se refere a um imóvel, normalmente fala dos momentos, do convívio, das esperanças, das mágoas – em resumo: lembranças pessoais. Estas lembranças não valorizam e nem desvalorizam o imóvel. Há casos marcantes. Há casos que refletem e marcam um momento histórico coletivo daí se transformarem em museus ou até em imóveis tombados. Porque interferiram de forma marcante o coletivo, muito além do individual. Acontece!

Mas, o “valor do mercado” acontece por diversos fatores. Esta imagem apresenta uma diversidade para mostrar que a avaliação imobiliária utiliza do método comparativo em função da cultura do seu entorno. A forma de morar, a maneira de dispor as partes do seu imóvel e a sua construção. O material utilizado e quando utilizado, chamamos de tecnologia da construção.

As chamadas “tendências” geralmente têm um motivador. O zoneamento das cidades regram onde e o que devem ser construídos. Por isso, alguns construtores tendem a determinados padrões, por entenderem este zoneamento para realizar seus desejos. Observe que muitas noticias pagas informam que a tendência de compra de imóveis para determinada região é para “X” dormitórios, ou “X” vagas de garagem, e assim por diante. O que está por trás é a oportunidade de negócio. Terrenos pequenos em regiões centrais, se constroem apartamentos cada vez menores em altas torres. Terrenos grandes afastados do centro, se transformam em grandes e luxuosos condomínios horizontais. Não a nada de errado nisso. Porém a cidade vai tendendo a caracterizar seus bairros de forma diferente uns dos outros. Refletem-se no seus valores.

Um cliente me ligou e me disse que tem R$ 500 mil para comprar um terreno a vista. Onde estaria a melhor opção de compra? Listou pelo menos 5 bairros. Me pediu que “garimpasse” uma ótima oportunidade de compra. Observe que nestes bairros acontece uma variação de oportunidades. Vamos conhecê-las:

Bairro R$/m² M² Total Metragens O que é pode construir
Op 1 R$ 150,00/m² 3.333,33 m² 30m x 111,11m Zona Rural
Op 2 R$ 450,00/m² 1.111,11 m² 25m x 44,44m Só Residências até 3 pavimentos
Padrão Popular
Op 3 R$ 650,00/m² 769,23 m² 25m x 30,77m Só Residências até 3 pavimentos
Padrão Médio
Op 4 R$ 2.000,00/m² 250,00 m² 19m x 13,16m Residências e Comerciais
até 3 pavimentos
Não existem com essa metragem
Op 5 R$ 80,00/m² 6.250,11 m² 30m x 208,33m Industriais
Não existem com essa metragem

Dentro deste quadro de diversidades deveremos avaliar segundo qual critério?

Você mora em um determinado bairro de Curitiba. Será que o seu imóvel vale o mesmo metro quadrado do que um morador do outro extremo? ou até mesmo, seria igual o metro quadrado do seu vizinho com a obra mal acabada? ou uma luxuosa construção?

Assegure-se do valor real para seu imóvel antes de fazer qualquer negócio. Avalie com a DERVILLE Imóveis o imóvel que irá comprar ou o que irá vender ou o que irá locar. Ao preencher o formulário abaixo, você receberá no seu email um orçamento de quanto custará a avaliação do seu imóvel. Contrate a DERVILLE Imóveis para avaliar o seu imóvel.

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Agora que você nos enviou sua solicitação de orçamento aguarde, será será enviado no email acima (no email que você registrou). Em breve estaremos em contato para maiores detalhes.

Reajuste de aluguel de Novembro pelo IGP-M de Outubro de 2014

CALCULAR O REAJUSTE ANUAL DO SEU ALUGUEL

IGP-M de Outubro de 2014. Recebemos muitos emails nos perguntado sobre quando e quanto será o reajuste do aluguel. desta forma, mensalmente atualizamos estas informações. Quando o seu contrato possui uma referência, ou seja um indexador, tal como o IGP-M/FGV, fica mais fácil reajustar. Quando fazer o reajuste do seu aluguel? Como fazer o reajuste do seu aluguel? O que pode e o que não pode fazer no reajuste do seu aluguel? Deixe seu imóvel na DERVILLE Imóveis tanto para vender como para alugar.


As vantagens aumentam quando as informações são precisas. Quando as orientações profissionais dinamizam suas decisões. Portanto, trabalhar com a DERVILLE Imóveis torna-se um grande passo para o sucesso nos seus negócios imobiliários.

O REAJUSTE ANUAL DO SEU ALUGUEL

Olá! Todos os meses, nos seus últimos dias, são publicados as informações do boletim da IBRE/FGV sobre o indexador “Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) registrou variação de 0,28%, em outubro. Em setembro, o índice variou 0,20%. Em outubro de 2013, a variação foi de 0,86%. A variação acumulada em 2014, até outubro, é de 2,05%. Em 12 meses, o IGP-M registrou alta de 2,96%. Os três componentes do IGP-M apresentaram as seguintes trajetórias, na passagem de setembro para outubro: IPA, de 0,13% para 0,23%, IPC, de 0,42% para 0,46%, e INCC, de 0,16% para 0,20%.

Depois desta informação, o que você deve fazer?

No quadro abaixo, você encontra a atualização mensal. É um quadro que simplifica o seu cálculo. Porém, se você precisa de mais informações, com detalhes, então siga lendo, pois no final você terá um quadro histórico completo do indexador IGP-M.

O primeiro passo é entender os tipos de reajustes para o seu aluguel tanto residencial como comercial!

TIPOS DE REAJUSTES DE ALUGUEL

Antes de conhecer os tipos de reajustes permitidos, observe os tipos que são PROIBIDOS:

  • É PROIBIDO reajustar seu aluguel pela variação cambial de uma moeda estrangeira;
  • É PROIBIDO reajustar seu aluguel com base no salário mínimo.
LEI DO INQUILINATO (LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991)
Art. 17. É livre a convenção do aluguel,
vedada a sua estipulação em moeda estrangeira
e a sua vinculação à variação cambial
ou ao salário mínimo.

Os reajustes para a locação são dois tipos:

  1. REAJUSTE ANUAL (para manter o poder de compra, em função da inflação ou deflação do período contratado, para tanto, usa-se um indexador – geralmente o IGP-M)
  2. REAJUSTE TRI-ANUAL (para assegurar a proporção da “renda” em função do valor de mercado do imóvel locado – que gira em torno de 0,5% a 1,0% para os residenciais)

Na hora de compor o contrato de locação tanto o Locador (Proprietário ou responsável pelo imóvel) como o Locatário (Inquilino) deverão escolher, de comum acordo, a forma que será estabelecida no que se refere aos reajustes durante o contrato ou na sua renovação anual. Por isso, não pode ficar mudando os detalhes durante o contrato firmado! Alguns escolhem pôr em seus contratos: “no maior índice” ou ainda uma relação de índices para serem escolhidos na hora do reajuste. Tudo isso leva a nulidade do contrato.

LEI DO INQUILINATO (LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991)
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo,
novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar
cláusula de reajuste.

1. Reajuste anual

Este reajuste é para manter o poder de compra em função da inflação ou deflação do período do contrato aniversarioEste reajuste ocorre uma vez por ano no mês de aniversário do seu contrato ou DATA BASE. Lembre-se que você mora 30 dias, depois paga pelo período que morou. NÃO pode pagar para morar! A Lei do Inquilinato é clara em dizer que você mora e depois paga pelo uso.

LEI DO INQUILINATO (LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991)
Art. 43. Constitui contravenção penal,
punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou
multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado,
revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel
e encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia
num mesmo contrato de locação;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e
da locação para temporada.

Na maioria dos contratos de locação, tanto residencial como comercial, o IGP-M é o indexador mais utilizado, pois é o que mais reflete a variação econômica para este segmento.

VAMOS CALCULAR?

Portanto, para os contratos firmados em NOVEMBRO de cada ano, será feito o seguinte cálculo:

  • Data Base (Aniversário) do Contrato: NOVEMBRO/13
  • Data de Reajuste do Contrato: NOVEMBRO/14
  • Data do Vencimento do Aluguel reajustado: 05/DEZ/2014 (pode ser outra data em DEZEMBRO/2014 – será a data que você vai pagar o aluguel)
  • Aluguel Atual: R$ 500,00(por exemplo)
  • IGP-M acumulado nos últimos 12 meses: 2,96% (em decimais 0,0296)
Passo-a-passo o cálculo
A) TRANSFORME A PORCENTAGEM EM DECIMAL
2,96(%) dividido por 100 = 0,0296
B) MULTIPLIQUE PELO ALUGUEL
R$ 500,00 x 0,0296 = R$ 14,80
C) AGORA SOME O ALUGUEL + REAJUSTE
R$ 500,00 + R$ 14,80 = R$ 514,80

Portanto, o aluguel reajustado passará de R$ 500,00 a R$ 514,80 mensais para o período de NOVEMBRO/2014 a OUTUBRO/2015, sendo o seu primeiro vencimento em DEZEMBRO/2014.


NÃO SE ESQUEÇA DO RECIBO!!!

Quanto ao recibo de pagamento do aluguel Aluguel pago, gera-se um recibo por parte do Locador.

Isto é obrigatório!!!!.

LEI DO INQUILINATO (LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991)
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses
a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares,
a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;

2. Reajuste tri-anual para assegurar a proporção do aluguel com o valor do imóvel

Outro reajuste é pelo valor de mercado que ocorre a cada 36 meses de contrato.

Como funciona

Entendendo que a cada 3 anos ou 36 meses, muitas coisas podem mudar. Inflação ou deflação na economia. Quando a inflação ocorre, vc vai precisar de mais dinheiro para comprar a mesma coisa que vc comprava antes, então o preço sobe. Mas, se houver deflação, ocorrerá o contrário, o dinheiro valoriza, e com pouco dinheiro vc comprará a mesma coisa, então os preços abaixam.

Faça o cálculo

Se você é proprietário de um imóvel e pretende ter renda com a locação então você deverá fazer um cálculo sobre o preço atual do seu imóvel. Vamos supor que seu imóvel valha em torno de R$ 105.180,00 e você pretenda ter uma renda de 0,5% mensal. Num cálculo simples, teremos R$ 525,90. Claro que neste cálculo desprezamos uma série de fatores que não foram levados em conta. Mas, só para você ter uma ideia como isso funciona.

LEI DO INQUILINATO (LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário,
após três anos de vigência do contrato ou do acordo
anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial
do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Como eu posso saber se já está na hora de fazer uma avaliação a preço de mercado?

Você deve ter um administrador para os contratos e para seus imóveis. Locação não é brincadeira. Você não pode negligenciar a renda do seu patrimônio. Você precisa de alguém que cuide de cada detalhe. Não basta conseguir um inquilino que pague em dia se o seu imóvel está sendo desvalorizado todos os dias! Agora veja se é o seu caso:

Período Meses de Contrato Indexador
NOV/11 – OUT/12 12 meses INÍCIO DE CONTRATO
NOV/12 – OUT/13 24 meses IGPM/FGV
NOV/13 – OUT/14 36 meses IGPM/FGV
NOV/14 – OUT/15 12 meses Valor de Mercado

Tanto o proprietário como a administradora da locação do imóvel, devem enviar um aviso com até 30 dias de antecedência ao inquilino e ao seu fiador comunicando a forma do reajuste que será adotado. Procure desenvolver um calendário de compromissos com os contratos e a locação. Para a Data Base: NOVEMBRO, este aviso deverá ser feito até dia 30 de SETEMBRO! Neste prazo o inquilino e seu fiador poderão:

  1. aceitar esta proposta de continuidade com o reajuste proposto, ou
  2. apresentar uma contra-proposta, ou
  3. negar a proposta escolhendo sair do imóvel em até 30 dias após o término do contrato.

Você poderá baixar um modelo de aviso: COMUNICADO DE REAJUSTE ANUAL DO ALUGUEL Neste momento de reajuste, o proprietário (locador) e o inquilino (locatário) contratam um corretor de imóveis avaliador para lhes apresentar uma avaliação do imóvel no mercado, bem como o valor de mercado para a locação do imóvel em referência. Será gerado um documento sob a responsabilidade do corretor de imóveis avaliador, por isso é cobrado honorário por este serviço. Solicite um orçamento na DERVILLE Imóveis – atendemos Curitiba e Região. Conheça os nossos serviços na Administração da Locação do seu imóvel DERVILLE IMÓVEIS – Avaliação Imobiliária Se você mora em Curitiba/PR ou Região Metropolitana, solicite um orçamento para avaliação do seu imóvel:

Se tiver alguma dúvida, agora você poderá contratar seu cálculo personalizado por R$ 47,00 (Quarenta e sete Reais). Com as seguintes orientações:

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Comitê de Política Monetária (Copom) elevou os juros da economia brasileira de 11% para 11,25% ao ano

Esta decisão era esperada para janeiro de 2015. Leia a matéria reproduzida abaixo:

Após as eleições, Copom surpreende e sobe juros para 11,25% ao ano

Mercado financeiro acreditava que juros seriam mantidos em 11% ao ano. Inflação soma 6,75% em 12 meses até setembro, mas atividade está fraca.

Alexandro Martello | Do G1, em Brasília | 29/10/2014 20h19 – Atualizado em 29/10/2014 20h33

Em sua primeira reunião após a reeleição da presidente Dilma Rousseff, o Comitê de Política Monetária (Copom), colegiado formado pelo presidente e diretores do Banco Central, surpreendeu ao elevar a taxa básica de juros da economia brasileira de 11% para 11,25% ao ano. Foi a primeira elevação desde abril deste ano, o que levou a taxa de juros ao maior patamar desde o fim de 2011.

A decisão surpreendeu a maior parte dos economistas do mercado financeiro, que apostavam maciçamente em nova manutenção da taxa básica da economia em 11% ao ano. A decisão acontece em um momento de fraca atividade econômica, tendo o Produto Interno Bruto (PIB) registrado retração no primeiro e segundo trimestres deste ano – o que configura recessão técnica – embora a inflação em doze meses até setembro tenha somado 6,75%, acima do teto de 6,5% do sistema de metas brasileiro.

O próprio Banco Central havia sinalizado, na ata da última reunião, ocorrida em setembro, que os juros não deveriam ser reduzidos, mas não havia deixado claro que a taxa poderia ser elevada. Na ocasião, informou que seria plausível afirmar que, levando em conta estratégia de não redução do instrumento de política monetária (juro), a inflação tenderia a entrar em trajetória de convergência para a meta nos trimestres finais do horizonte de projeção (2016).

Segundo analistas, vários fatores que influenciam a inflação se contrapõem neste momento. O baixo nível de atividade e a queda dos preços das “commodities” (produtos básicos com cotação internacional) atuam para conter a inflação, ao mesmo tempo em que a alta do dólar e dos preços administrados (como telefonia, água, energia, combustíveis e tarifas de ônibus, entre outros), continuam pressionando os preços. Além disso, a inflação de serviços, impulsionada pelos ganhos reais de salários, segue elevada.

Decisão não foi unânime

A decisão do Copom, entretanto, não foi unânime. Votaram pela elevação da taxa Selic o presidente da instituição, Alexandre Tombini, além dos diretores Aldo Mendes, Anthero de Moraes Meirelles, Carlos Hamilton e Sidnei Corrêa Marques. Votaram pela manutenção da taxa Selic em 11% ao ano os seguintes integrantes do Comitê: Altamir Lopes, Luiz Awazu Pereira da Silva e Luiz Edson Feltrim.

Ao fim do encontro, foi divulgada a seguinte explicação: “Para o Comitê, desde sua última reunião, entre outros fatores, a intensificação dos ajustes de preços relativos na economia tornou o balanço de riscos para a inflação menos favorável. À vista disso, o Comitê considerou oportuno ajustar as condições monetárias de modo a garantir, a um custo menor, a prevalência de um cenário mais benigno para a inflação em 2015 e 2016”.

Metas de inflação

Pelo sistema de metas de inflação vigente na economia brasileira, o BC tem de calibrar os juros para atingir objetivos pré-determinados. Para 2014, 2015 e 2016, a meta central de inflação é de 4,5%, mas o IPCA, que serve de referência para o sistema brasileiro, pode oscilar entre 2,5% e 6,5% sem que a meta seja formalmente descumprida.

No fim de setembro, o Banco Central estimou, por meio do relatório de inflação, um IPCA de 6,3% para este ano e de 5,8% a 6,1% para 2015, ou seja, valor ainda distante da meta central de 4,5% para ambos os anos. Segundo a autoridade monetária informou naquele momento, a inflação começará a convergir mais fortemente para a meta central somente em 2016.

Em doze meses até setembro, o IPCA somou 6,75% – acima do teto de 6,5% do sistema de metas brasileiro. Entretanto, o governo considera que a meta foi cumprida ou não apenas com base no acumulado em 12 meses até dezembro de cada ano.

Política econômica

A política econômica foi alvo de ataques da oposição durante a campanha presidencial deste ano. O baixo crescimento da economia brasileira, assim como o fato de a inflação estar oscilando ao redor de 6% nos últimos anos, foi atacada pelo candidato do PSDB, Aécio Neves

De acordo com Silvio Campos Neto, economista-sênior da Tendências Consultoria, houve “perda de credibilidade” do BC, uma vez que a inflação oscilou ao redor de 6% nos últimos anos e meses, mais próxima do teto do sistema de metas, do que do objetivo central de 4,5%. Para ele, a instituição teria de promover um aumento muito grande da taxa neste momento para tentar retomar a confiança.

“A politica macroeconômica está muito desajustada, especialmente o lado fiscal [gastos públicos] nos últimos anos. Isso dificulta ainda mais o lado da política monetária [definição dos juros]. É importante recolocar a parte macroeconômica em ordem, com uma política mais consistente fiscal e monetária, e mostrar como lidar com o câmbio, zerando o jogo, e passar para a sociedade quais são os objetivos”, avaliou o economista da Tendências, antes da reunião do Copom.